Расчет при купле-продаже недвижимости: аккредитив и банковская ячейка

Механизм проведения оплаты через аккредитив или банковскую ячейку предназначен для исключения рисков в сделке – что и в каких случаях лучше выбрать, решают обе стороны: покупатель и продавец. Недобросовестное поведение и  другие неблагоприятные обстоятельства могут привести к потере денег, поэтому эти инструменты применяются именно при расчетах за недвижимость, предполагающих передачу крупных сумм.

В обоих случаях исключается вариант обмана как со стороны покупателя, так и со стороны продавца. При надлежащем исполнении ими своих обязанностей права собственности на квартиру будут переданы и зарегистрированы должным образом, а продающая недвижимость сторона получит свои деньги в полной мере. Проведение расчетов через открытие аккредитива и аренду банковской ячейки имеет много общего, но существуют и серьезные различия.

Порядок использования банковской ячейки

Данный механизм значительно снижает риски недобросовестного поведения сторон договора при покупке или продаже недвижимости. В настоящее время этот способ взаиморасчетов особенно популярен и часто используется. Алгоритм действий при проведении расчетов через банковскую ячейку выглядит следующим образом:

1. Покупатель и продавец оговаривают все условия сделки, включая порядок передачи денег. Тщательной детализации требуют условия доступа непосредственно к самому сейфу.
2. После этого в выбранном заранее банке арендуется ячейка, для чего подписывается соответствующий договор с учреждением. В этом документе нужно в письменной форме отразить договоренности сторон по поводу доступа к сейфу. Также должны быть прописаны права и обязанности продавца, покупателя и банка-арендодателя. Документ регламентирует порядок внесения денег, необходимый кворум участников сделки на каждом этапе ее осуществления, ответственность банковской организации за хранение денежных средств.
3. Когда все нюансы оговорены и закреплены письменно, стороны назначают день внесения денег. Обычно при процедуре присутствует представитель банка. Продавец имеет возможность убедиться в наличии всей суммы, спокойно пересчитать и проверить деньги. Если у продающей стороны есть желание убедиться в подлинности купюр, данную услугу можно заказать дополнительно.
4. Деньги закладываются в ячейку, теперь открыть ее можно только при исполнении продавцом договорных условий. Если за отведенный срок старый владелец не перерегистрирует переход права собственности на имущество, покупатель получает возможность забрать денежные средства.
5. Чтобы забрать деньги, продавец с подписанным договором с отметкой о регистрации, а также с выпиской из ЕГРН, подтверждающей переход права собственности к покупателю, является в банк и предоставляет эти документы. Сотрудники банка их проверяют, но осмотр проводится лишь формальный, на подлинность проверка не производится.

Арендовать ячейку можно на срок в один календарный месяц. Для получения денег продавцу устанавливают временной коридор, обычно с 13-го по 20й день аренды. Предшествующих этому сроку двенадцати дней с момента внесения денег обычно достаточно для перерегистрации прав собственности.

Преимущества и недостатки расчетов через ячейку

Положительно характеризуют применение арендованного сейфа следующие моменты:

1. Значительно снижается риск последствий недобросовестного поведения покупателя: продавец уверен, что получит всю сумму. Особенно, если проверил деньги на подлинность.
2. Так же защищена и покупающая сторона, ведь бывший владелец недвижимости получит деньги только после оформления перехода права собственности к новому хозяину.
3. Ячейку можно арендовать на любой срок, это не стоит больших денег, а сохранность помещенных туда средств практически гарантирована.

Из недостатков применения расчетов через банковский сейф можно выделить следующее:

1. Банковское учреждение не обязано проверять на подлинность ни деньги, помещаемые в ячейку, ни предоставленные продавцом документы о перерегистрации прав собственности.
2. В договоре аренды не оговаривается сумма средств, которая будет помещена в сейф, этот вопрос обязан контролировать продавец.
3. Покупателю, а затем и продавцу нужно будет перевозить большую сумму наличных денег: в день внесения их в ячейку и в день получения средств продающей стороной соответственно. Это влечет за собой определенные риски.

Плюсы и минусы использования аккредитива

Так же, как и банковская ячейка, аккредитив является способом обезопасить сделку. Использование этого механизма является самым надежным вариантом избежать мошеннических действий или каких-то ошибок, недоразумений при покупке или продаже недвижимости. При проведении расчетов с помощью аккредитива деньги перемещаются в безналичной форме, что существенно повышает уровень безопасности для обеих сторон сделки.

Общий механизм схож с оплатой через банковскую ячейку. Стороны заключают договор купли-продажи объекта недвижимости, затем покупатель размещает средства на аккредитивном счете. Совместно стороны регистрируют переход права собственности на продаваемые квартиру или дом, только после этого продавец получит деньги, предоставив все требуемые документы в банк.

Согласно действующему законодательству банковское учреждение при расчетах с помощью аккредитива несет солидарную ответственность, поэтому сотрудники банка будут тщательно проверять предоставленные продавцом документы: договор купли-продажи с отметкой о регистрации, выписку из единого государственного реестра недвижимости, другие бумаги. По своим каналам запросит подтверждение законности сделки, проверит историю квартиры.

Аккредитив в сделках с недвижимостью может быть:

• покрытым – когда покупатель заранее внес деньги (самый типичный вид расчетов);
• непокрытым – когда банк обеспечивает перечисление средств за свой счет, а потом получает деньги с покупателя;
• отзывным – когда покупатель может вернуть свои деньги до момента перерегистрации прав собственности;
• безотзывным – в этом случае отменить сделку может только продавец, приобретающая недвижимость сторона остановить процесс не сможет.

В настоящее время в российской практике отзывной вид аккредитива в сделках с недвижимостью не используется.

Аккредитивная форма расчетов применяется не только для купли-продажи квартир на вторичном рынке, ее активно используют при заключении ДДУ, оформляя ипотеку на жилье в новостройке. Оптимально, если компания-застройщик и участник долевого строительства имеют открытые счета в одном банке, это упрощает документооборот.

Если преимуществом аккредитива являются безналичная форма расчетов и пристальное внимание банка к правильности оформления сделки, то недостатками данной операции можно назвать:

1. Достаточно объемный документооборот. Банк затребует различные документы, касающиеся продаваемой недвижимости.
2. Высокую стоимость банковской услуги, комиссия может достигать размера в несколько десятков тысяч рублей.

Сравнение и выводы

И аккредитив, и банковская ячейка защищают права сторон сделки. Покупатель гарантировано получает искомое жилье, а продавец свои деньги. Аккредитивная форма более надежна, так как документы подвергаются тщательной проверке со стороны банка. Если вы мнительный человек или имеете основания сомневаться в добропорядочности продавца, применяйте аккредитив, так вы обезопасите себя максимально.

Процесс использования в расчетах банковской ячейки немного проще, а стоимость аренды сейфа намного дешевле аккредитивных услуг банка. В настоящее время такая форма оплаты сделок с недвижимостью наиболее применима на отечественном рынке.