Ипотека с плохой кредитной историей теоретически возможна, однако, на практике крайне сложно добиться одобрения. Но не стоит отчаиваться – все будет зависеть от того, насколько сильно испорчена КИ, и какие меры заёмщик способен предпринять для её исправления и восстановления финансовой репутации.
Общие советы перед подачей заявки на ипотеку с плохой КИ
Первое и самое основное – закрыть все просроченные задолженности. С открытыми просрочками в банк идти бесполезно, т.к. по факту вы не справляетесь с уже взятыми кредитами, но хотите взвалить на себя ещё и ипотеку – практически самый долгосрочный и крупный кредитный продукт в любом банке.
Второй важный шаг – это по возможности облагородить свою кредитную историю. Нужно сделать запрос в БКИ (раз в год эта информация предоставляется бесплатно любому гражданину) и посмотреть, что именно привело к ухудшению КИ. Если есть возможность, то нужно обосновать свои просрочки и неплатежи, передав в банк (в тот, где были просрочки) информацию об их причинах – подтверждение тяжёлой болезни, увольнения, сокращения доходов. В таком случае банк должен будет передать соответствующие сведения в БКИ. Банки делают это неохотно, но можно пойти в Роскомнадзор и добиться желаемого.
Третья деталь, которая, к сожалению, вовсе не гарантирует 100% одобрение, но все же поможет повысить вероятность положительного ответа – постараться попасть на ручное рассмотрение заявки, а не пользоваться автоматическими системами. То есть, даже если банк предлагает подать заявку на ипотеку онлайн, лучше прийти в офис и лично пообщаться с кредитным менеджером. Известны такие случаи, когда кредитный менеджер помогал заёмщику доказать свою платёжеспособность и получить желанный кредит.
Как можно взять ипотеку с плохой КИ
Если все рекомендации из предыдущего пункта выполнены, то остаётся опираться на «трёх китов» любого заёмщика с плохой кредитной историей – достаточный белый доход и стаж; надежные поручители и созаёмщики; минимальный срок займа и максимальный первоначальный взнос.
Надеяться, что одобрят без первоначального взноса, не стоит. Напротив, нужно максимально вложить собственные средства, чтобы уменьшить сумму кредита и одновременно показать банку своё финансовое благополучие и состоятельность. Для этих целей подходит и материнский капитал.
Хороший поручитель также способен склонить чашу весов в вашу сторону. А вот если у супруга плохая кредитная история, то, даже если ипотека будет оформляться на другого супруга, это скажется негативно. Дело в том, что при оформлении жилищного кредита второй супруг автоматически выступает созаёмщиком – и они оба проходят проверку.
Решать эту проблему можно несколькими путями:
- привести хорошего поручителя (например, работающие родители могут помочь молодой семье с оформлением ипотеки);
- оформить брачный контракт, по которому новая недвижимость будет полностью принадлежать тому супругу, на которого оформляется заём (а супруг с испорченной КИ при таком раскладе не претендует на квартиру);
- не учитывать доходы супруга-должника при оформлении ипотеки (т.е. супруг проходит как созаёмщик, но его доходы не учитываются при оценке платёжеспособности).
Что касается военной ипотеки, то тут кредитная история имеет второстепенное значение. По факту, за военнослужащего его кредит выплачивает государство. Обязанность уплаты ипотечных взносов ложится на самого заёмщика только в двух случаях: когда по той или иной причине взносы НИС перестали покрывать размер платежа по ипотеке, или когда заёмщик оставил службу до погашения долга.
В каком банке оформлять ипотеку с плохой КИ
К сожалению, все рейтинги типа «список банков, стопроцентно одобряющих ипотеку с плохой КИ в 2020 году», носят очень условный характер и вовсе не гарантируют положительного решения.
Подходов к выбору банков здесь несколько.
Обращаться в крупные банки
Плюс: мастодонты кредитного бизнеса типа Сбербанка или ВТБ с их огромными оборотами за год могут позволить себе более лояльное отношение к кредитам, так как несколько просроченных ипотек явно не обанкротит банк. А вот работа с той категорией клиентов, которой все отказывают, может принести дополнительную прибыль, которая оправдает риски.
Минус: крупные банки обычно имеют доступ к большему количеству БКИ. Как известно, централизованного БКИ на всех заёмщиков в России всё ещё нет, поэтому иногда возможна ситуация, когда банк просто не знал о вашем просроченном кредите и благополучно выдал новый. С крупным банком такое маловероятно.
Обращаться в маленькие банки
Плюс: небольшие кредитные учреждения не имеют доступа ко всем БКИ, плюс им нужно набирать клиентов, а значит, они склонны предлагать займы на более либеральных условиях.
Минус: несколько просроченных ипотечных кредитов для маленького банка окажется более тяжёлым ударом, чем для крупного банка, поэтому небольшие кредитные учреждения иногда напротив склонны придирчиво относиться к потенциальным клиентам.
Обращаться в МФО для исправления КИ
Плюс: если заём действительно будет возвращён в положенный срок, это положительно отразится на кредитной истории, пусть и не исправит её полностью.
Минус: если заём будет просрочен или закрыт не полностью, это еще больше испортит кредитную историю. Бытует мнение, что обращение в МФО наоборот выставляет человека в негативном свете – якобы он не может даже дотянуть до зарплаты без заёмных средств, что уж говорить в таком случае об оформлении ипотеки.
Из проверенных способов можно посоветовать следующее:
- обращайтесь в банки с минимальной глубиной проверки кредитной истории – например, банк «Уралсиб» проверяет КИ всего за один год, а это значит, что если до этого и были проблемы, которые вы уже решили, то на решении банка это не отразится;
- обращайтесь в те банки, где у вас открыты депозиты, вклады, дебетовые и зарплатные карты – правда, это целесообразно тогда, когда на этих счетах действительно имеются запасы денежных средств; тогда банк видит вашу состоятельность и может даже сам предлагать взять кредит;
- обращайтесь в те банки, где у вас есть положительная кредитная история – например, если вы благополучно закрыли потребительский кредит «Газпромбанка», а КИ испортилась в каком-то другом банке, то взять ипотеку в «Газпромбанке» будет немного проще;
- не обращайтесь в те банки, где у вас возникла просроченная задолженность.
Обращение к ипотечному брокеру
Кредитный брокер – это посредник, который помогает получить одобрение по любому кредиту. Есть и те брокеры, которые специализируются исключительно на ипотечном кредитовании. Относиться к таким посредникам нужно с осторожностью, поскольку среди них есть и те, кто реально помогает, и те, кто может только усугубить ситуацию.
Ипотечный брокер действительно может помочь, подыскав заёмщику предложение в таком банке, где его кредитная история не послужит причиной для отказа (ведь у всех банков своя система оценки потенциальных клиентов). А вот если третьи лица предлагают вам получить одобрение путём чудесного исправления КИ, через «своих людей» в банке или БКИ, то лучше не рисковать обращением к таким сомнительным специалистам.
Кроме того, нужно быть готовым к тому, что ипотечный брокер запросит довольно солидную сумму за свои услуги. Встречаются даже тарифы в размере 1% от суммы одобряемой ипотеки. Поэтому рекомендуется соглашаться на оплату только по факту – т.е. после того, как с помощью брокера вам одобрят ипотеку. Подробнее: о том, в каких случаях нужно обращаться к ипотечному брокеру.
Загрузка...
