Часто одним из условий получения средств при оформлении ипотечного договора является приобретение страхового полиса. Причем далеко не все риски входят в обязательный перечень – застраховать жизнь и здоровье клиент может только по собственному желанию. Рассмотрим, что такое страховка, зачем она нужна и что покрывают ее различные виды.
Что такое ипотечное страхование и для чего оно требуется
Ипотечное страхование – это вид гарантии возврата заемных средств банку. Страховка бывает двух видов: добровольная и обязательная. В первом случае клиент защищает себя от проблем с выплатой по причинам утраты здоровья или кончины, во втором – от снижения стоимости залогового объекта. Некоторые банки пытаются защитить себя не только от утраты предмета залога, но и от правовых рисков, связанных с потерей заемщиком права собственности.
Таким образом, покупка полиса выгодна обеим сторонам кредитного договора. За исключением одного момента – оплата комиссии в адрес страховой компании (СК) полностью ложится на заемщика. Важно отметить, что расходы на добровольное страхование могут быть частично компенсированы: банки делают скидку от 1 до 4% к годовой ставке. Если страхование — личная инициатива заемщика, то он имеет право вернуть часть средств в форме налогового вычета.
Виды ипотечного страхования
Страхование при ипотечном кредитовании состоит из нескольких направлений:
- Страхование купленной недвижимости в ипотеку.
- Страхование жизни и здоровья заемщика.
- Титульное страхование.
Три вышеуказанных вида некоторые банки включают в такое понятие, как «комплексное страхование». На сегодняшний день во многих кредитных учреждениях предлагают именно его, так как это удобно – быстро и в одном договоре прописываются возможные риски. Страховые компании также могут предложить комплексную страховку на более выгодных условиях, например, «полный пакет» ипотечного страхования в «ВСК» обладает рядом преимуществ.
Но не все банки требуют обязательно страховать ипотечные риски по трем видам, в некоторых достаточно только одного.
Сроки, на которые действует соглашение в каждом случае свои, как правило, полис приобретается на 12 мес. Любой договор можно продлевать каждый год, до окончания выплаты ипотечного долга. В Сбербанке есть специальная программа, позволяющая осуществить продление для своих клиентов в режиме онлайн, без посещения СК. Кроме этого, заемщику предоставляется право на второй год или любой последующий перезаключить договор с новым страховщиком. При этом снижается и размер компенсации – банк потребует возмещения только фактической суммы основного долга.
Каждый вид договора с СК предполагает определенный набор рисков, но при необходимости заемщик может расширить базовый перечень.
Страхование недвижимого имущества
Оформить страховку на приобретаемую недвижимость можно еще на стадии подготовки документации для заключения договора купли-продажи. Главным преимуществом этого вида страхования является защита заемщика от возможной непредвиденной ситуации в виде порчи или полного уничтожения покупаемой жилплощади. В этом случае страхуется все помещение, включая стены, потолок, балконы, двери, окна, пол, покрытия, фундамент и т. д. Данный вид страхования предусматривает следующие риски:
- Пожар, взрыв, удар молнией и ущерб, возникший при тушении пожара.
- Опасные природные явления в виде наводнения, землетрясения, шторма, урагана.
- Взрыв бытового газа.
- Авария канализационной или водопроводной системы.
- Незаконные действия, нанесенные третьими лицами.
- Выброс загрязняющего вещества.
При наступлении одного из этих рисков страховая компания обязана произвести выплату на погашение долга перед кредитной организацией. Размер компенсации равняется остатку задолженности, но в некоторых компаниях ее увеличивают на 10%. Каждый год она будет становиться меньше из-за снижения «тела кредита», но заемщик может оформить соглашение на полную стоимость недвижимости.
Страхование жизни и здоровья заемщика
В ситуации, когда заемщик больше не может продолжать вносить ипотечные платежи по причине наступления тяжелой болезни, инвалидности, серьезной травмы, временной или полной нетрудоспособности, все финансовые обязательства по выплате ипотеки переходят на страховую компанию. Если заемщик умирает, то родственники, близкие или созаемщики освобождаются от обязанности выплачивать долг.
При оформлении страховки на жизнь и здоровье заемщика, СК иногда требует пройти дополнительное медицинское освидетельствование. По результатам стоимость полиса может увеличиться.
Титульное страхование
При приобретении недвижимости на вторичном рынке в целях безопасности банк требует страховать еще и титул. Причем эта мера применяется не только на вторичку, но и на квартиры в новостройках. На территории Российской Федерации данный вид страхования с недавних пор стал наиболее распространен. Если недвижимость покупается на первичном рынке, то страхуются риски, возникшие при продаже застройщиком одного и того же жилья нескольким лицам. В случае с имуществом со вторичного рынка, заемщик защищает себя от претензий, возникших у прежних владельцев. В обоих случая предусматриваются такие риски:
- Приостановление прав владения собственностью.
- Полное ограничение прав на объект ипотеки (если другое лицо выдвинуло претензию на купленное помещение).
Страховой случай наступит тогда, когда третье лицо подаст заявление в суд. Возмещение будет выплачено только при условии, что документ предоставлен в срок действия договора страхования.
Рассчитать размер возмещения по титульному страхованию довольно просто. Она будет соответствовать размеру долга перед банковским учреждением. Кроме этого, она бывает неизменной и ежегодно уменьшаемой. Сколько стоит оформить соглашение заемщик узнает после рассмотрения всех документов СК, на данный показатель влияет сравнительно много факторов.
У третьих лиц есть право оспорить сделку только в первые три года с момента продажи недвижимости. Поэтому банк не может требовать от заемщика заключения страхового договора титула на более долгий срок. Но на законодательном уровне три года отсчитываются с момента, когда потенциальные владельцы узнают о нарушении своих прав. По этой причине еще существует бессрочное страхование полной стоимости помещения.
Какие виды подлежат обязательному оформлению
Согласно Федеральному Закону №102-Ф3 «Об ипотеке», при оформлении ипотечного кредита любого типа обязательным видом страхования является имущественное. То есть заемщик должен оформить договор с СК, подразумевающий компенсацию при возникновении ситуации, впоследствии которой приобретаемой недвижимости был нанесен ущерб. Выгодоприобретателем в страховом договоре чаще всего указывается банковское учреждение, в котором у заемщика оформлена ипотека.
Подавляющее большинство банков, кроме страхования залогового объекта, часто настаивают на защите жизни и здоровья заемщиков. Но по закону обязательным является только имущественный вид. При этом кредиторам не запрещается, при отказе от добровольного страхования, повышать годовую процентную ставку по ипотеке, что наблюдается практически во всех учреждениях.
Почти в каждом банке есть свой список аккредитивных компаний, которые предлагаются заемщику на выбор. Но в некоторых учреждениях, например, в Сбербанке, клиент может предложить другую организацию. Банк проверить компанию на соответствие своим требованиям и даст ответ. После СК будет аккредитована и доступна для выбора.
Есть жилплощадь приобретается на первичном рынке, оформить имущественное страхование сразу нельзя, так как право собственности еще не перерегистрировано. На этот период банк может потребовать предоставить поручителей и/или обязательно приобрести полис, для защиты от рисков жизни и здоровья. Это одни из немногих случаев, когда добровольная страховка является обязательной.
Если вид защиты входит в список обязательных в выбранном банке, договор нужно составлять на полный срок либо ежегодно его продлевать. Так как условие входит в перечень требований по ипотечному соглашению, заемщик не имеет права его нарушать. Пренебрежение обязательствами влечет за собой ответные меры от кредитного учреждения, обычно, все они указаны в договоре.
Особенности добровольного страхования
К добровольным видам защиты относится страхование жизни и здоровья заемщика и прав собственности на имущество. В первом случае клиент обезопасит себя от ситуации, при возникновении которой невозможно будет погашать ипотечный долг. Покупка такого полиса выгодна, так как дает возможность получиться скидку к ставке. Заключив договор, можно не платить лишние деньги из личного бюджета, сделав кредит дешевле. Однако банки часто требуют, чтобы страхование оформлял не только основной заемщик, но все участники кредитного соглашения: поручители, созаемщики. Если один из собственников или поручителей не продлит договор, право на дисконт теряется и банк пересматривает условия финансирования.
Давать согласие на заключение одного или всех дополнительных видов защиты или нет – каждый решает сам. Нередко люди принимают решение, что страховка не нужна, считая такие траты неоправданными и менее выгодными. Оптимальным решением будет обстоятельный анализ возможных ситуаций и оценка потенциальных финансовых затруднений.
Загрузка...
