Невозможность совершить единовременную покупку жилья за счет собственных средств заставляет многих покупателей рассматривать доступные схемы кредитования. Изучая предложения от застройщика или банка, следует четко понимать, чем отличается рассрочка от ипотеки, и как подобрать оптимальную программу кредитования. Выбор зависит от величины первого взноса, уровня доходов клиента и требований кредиторов.
Понятие «рассрочки» и «ипотеки» при покупке недвижимости
Рассрочка — система частичной оплаты покупки, где зачисление денег продавцу производится равными или неравными частями.Сделка осуществляется согласно условиям договора беспроцентной или процентной рассрочки. В чем между ними разница? Беспроцентная рассрочка позволяет купить, как правило, элитное жилье с авансовым платежом более 50%, разделив следующие взносы на период около 6 месяцев. Процентная рассрочка используется при приобретении жилья класса «эконом» или «комфорт». Размер процентных ставок определяется суммой первого взноса и длительностью рассрочки, общий диапазон составляет 3 — 12%. Многие застройщики предоставляют рассрочку на срок 1-4 года, предусматривая полную выплату стоимости недвижимости до сдачи объекта в эксплуатацию.
Ипотека — это не только одна из форм залога, но и программа по кредитованию недвижимости, обременение которой является гарантией покрытия расходов банка при непогашении обязательств заемщиком.Если клиент не может выплатить ссуду по кредитному договору, имущество выставляется на продажу, доход от реализации покрывает остаток долга.Условия предоставления – это основное, чем отличается рассрочка от ипотеки.
Рассрочка от застройщика — альтернатива ипотеке
Порядок получения рассрочки от застройщика предусматривает этапы:
- определение объекта приобретения покупателем;
- заключение договора с девелопером;
- получение платежного графика;
- госрегистрация ДДУ и графика платежей;
- зачисление первичного платежа (обычно в течение недели после регистрации договора);
- внесение взносов согласно установленному графику;
- получение у застройщика документа об исполнении обязательств, предусмотренных договором.
Схема покупки квартиры в ипотеку или рассрочку по договору купли-продажи (ДКП), предусматривает наложение обременения на приобретенную собственность до полной выплаты долга. Условия кредитования прописываются в ДКП. При несоблюдении сроков внесения очередных платежей застройщик насчитывает неустойку за весь период просрочки и налагает штраф. Систематическое нарушение договора грозит взысканием остатка долга и расторжением договора. Также возможен возврат покупателю внесенных денег за минусом 10%.
Что выгоднее: ипотека или рассрочка
Отзывы аналитиков и владельцев недвижимости утверждают, что покупка жилья в рассрочку выгоднее ипотеки, благодаря минимальным затратам на покупку (низкие проценты, отсутствие необходимости оплачивать услуги страховщиков, оценщиков, банков) и гибким условиям расчетов. Но квартира станет собственностью покупателя только после полной оплаты стоимости жилья. При этом в соответствии с некоторыми договорами рассрочки стоимость жилья может изменяться в процессе постройки дома.Ипотека же позволяет зафиксировать стоимость в рублях при подписании договора и погашать долг относительно небольшими суммами на протяжении длительного периода. Но при большом сроке переплата будет ощутимой за счет начисленных процентов.Понять, что лучше, поможет сравнительная таблица программ:
| Параметры | Ипотека | Рассрочка |
|---|---|---|
| Максимальный срок | 20 — 30 лет | 1 — 4 лет |
| Документы | Кредитная организация запрашивает полный пакет бумаг, рассматривает кредитную историю | Минимальный список документов |
| Требования к клиенту | Жесткие условия | Лояльное отношение к клиента. Можно приобрести жилье с отрицательным кредитным рейтингом |
| Продолжительность процедуры | Процедура займет 7 — 30 дней | Оформление сделки проходит за несколько посещений (2 — 3 дня) |
| Размер ставки | От 6% и выше | 0 — 12% |
| Первоначальный взнос | Минимум 5 — 15% | Более 30% от цены недвижимости |
| Дополнительные расходы | Нотариальные, страховые, банковские (за оформление бумаг, оценочные услуги) | Сопутствующие расходы отсутствуют |
| Платежи | Сравнительно небольшие взносы аннуитетным или дифференцированным способом | Размер ежемесячных выплат от 100 000 рублей |
| Права на жилой объект | Покупатель становится собственником сразу после сдачи объекта в эксплуатацию и оформления прав собственности | Клиент получает право на владение имуществом после погашения последнего взноса |
| Объект | Объекты первичного и вторичного рынка | Новостройки |
| Гарантии | Банк проверяет финансовую устойчивость компании-застройщика | — |
| Выбор | Любой объект | Выбор жилья застройщиков, предоставляющих рассрочку |
Сравнение программ рассрочки и ипотеки
Для того, чтобы определить, что выгоднее, ипотека или рассрочка, следует сопоставить конкретные условия покупки квартиры в банке и у застройщика. Например, Иванов А. А. планирует купить однокомнатную квартиру в строящемся доме в ЖК «Лучи» стоимостью 4 млн. рублей. Для проведения расчетов потенциальный заемщик использует основные условия программ:
| Параметры | Ипотека | Рассрочка (один из вариантов) |
|---|---|---|
| Кредитор | Сбербанк | Застройщик АО «ЛСР» |
| Срок | 10 лет | 1 год |
| Объект | Новостройка | |
| Ставка | От 9,4% годовых | 0% |
| Минимальный первый взнос | 600 тыс. руб. (15%) | 2 млн руб. (50%) |
| Общий размер переплаты с учетом комиссий | 1 857 200 руб. | 0 |
| Платежи | 43 810 руб. / мес. | 2 млн руб. до 20.05.2019 (примерно 167 тыс. руб. / мес.) |
Результат:Наглядное сравнение ипотеки с рассрочкой платежа позволяет сделать вывод, что переплата по ипотеке значительно выше, но сумма ежемесячного платежа втрое меньше. Выгода по рассрочке достигается путем сокращения процентных ставок и сроков кредитования, но требует ежемесячного внесения увеличенной суммы.
Рассрочка или ипотека: плюсы и минусы
Рассрочка на рынке первичной недвижимости существует с конца 90-х годов. До 2008 года застройщики предлагали покупателям кредит только под определенный процент, но экономическая обстановка в стране заставила девелоперов пересмотреть условия программ, снизив процентные ставки и увеличив срок действия займов.Плюсы:
- возможность покупки элитного жилья, которое считается неликвидным у банков;
- минимальная переплата;
- оперативность сделки;
- при неуплате рассрочки застройщик возвращает клиенту выплаченные средства.
Минусы:
- малый срок для погашения полной суммы. Сроки ограничиваются датой сдачи объекта в эксплуатацию;
- повышение стоимости на неуплаченные квадратные метры по ходу возведения дома;
- при оформлении рассрочки в долларах существует риск повышения расходов при колебаниях курса;
- клиенты несут риски повышения цен при высоком уровне инфляции.
Ипотечные программы также имеют ряд преимуществ и недостатков.Положительные моменты:
- возможность покупки недвижимости с нулевым взносом;
- длительный период кредитования — 20…30 лет;
- цена на жилье фиксируется на этапе заключения кредитного договора, и останется неизменной в ходе
- строительства;
- фиксация цен в рублях нивелирует риски падения курса отечественной валюты.
Отрицательные стороны:
- затраты на оформление;
- высокие ставки;
- допустимые ежемесячные платежи не больше 30-40% от дохода;
- при просрочке платежей клиент рискует лишиться жилья.
Кому подходит
Эксперты выделяют несколько категорий граждан, кому выгодна и удобна рассрочка:
- Бизнесмены, обладающие достаточным объемом денег для приобретения жилья. Однако не всегда владельцы бизнеса и частные предприниматели могут вывести из оборота крупную сумму денег.
- Руководители и топ-менеджеры больших компаний, ежемесячный заработок которых позволяет выплачивать крупные суммы в рассрочку. А премии и бонусы по итогам года обеспечивают возможность внесения первого платежа суммой в несколько миллионов рублей.
- Владельцы 2-3 квартир, располагающие суммой 65-70% от стоимости недвижимости при продаже других объектов или находящиеся в процессе реализации нескольких квартир.
- Обладатели крупных депозитов, не желающие предварительно расторгать договора по вкладам. Это грозит снижением процентной ставки до 0,1% в год.
- Граждане с неофициальным доходом или плохой кредитной историей, получившие отказ в банке.
Ипотека подойдет для граждан, использующих программы государственного субсидирования (материнский капитал, социальная ипотека, военная ипотека) или не имеющих возможности внести крупную сумму первоначального взноса. В последнем случае наиболее выгодные условия получают постоянные клиенты банков, участники акций, спецпредложений.В целом, застройщики оставляют за покупателями возможность использования ипотеки или рассрочки, а также полной выплаты стоимости жилья, не дожидаясь срока истечения кредитного договора.
Загрузка...
