Реализация ипотечного жилья – это всегда проблема и не всегда реальность. А если обстоятельства усложняются наличием материнского капитала в структуре расходов на покупку, в дело включаются органы опеки и попечительства. Есть несколько законных схем, в результате реализации которых, можно и продать ипотечную квартиру, и наделить детей долями в собственности.
Как продать ипотечную квартиру, оформленную с материнским капиталом
Для продажи ипотечного жилья на практике используют 4 схемы:
- Продажа после досрочной выплаты ипотеки. Оформляется аванс за приобретаемую квартиру, который направляется на досрочную выплату долга перед банком. После погашения ипотеки и снятия обременения продавец получает остаток денег на руки.
- Погашение в ходе сделки. Покупатель кладет деньги в две сейфовых ячейки банка, одна из которых предназначена для досрочного исполнения обязательств перед кредитной организацией. После подписания договора купли-продажи ипотека погашается за счет средств из первой ячейки, а после снятия обременения продавец получает деньги из второй.
- Продажа вместе с долгом. Ипотека переоформляется на покупателя, а разница в цене квартиры и остатка по кредиту выплачивается продавцу на руки.
- Продажа имущества банком. Это самый запущенный случай, когда имеет место долговременная просрочка платежа. Здесь банк не будет заботиться о выгоде заемщика, ему важно вернуть свои деньги. Поэтому квартира может уйти с торгов по минимальной цене.
Важно знать, что для такой сделки придется получать разрешение не только у текущего кредитора, но и в органах опеки и попечительства. И если банк с большой долей вероятности пойдет навстречу, то от специалистов опекунского отдела можно запросто получить отказ.
Чтобы все-таки получить разрешение, нужно доказать, что в процессе продажи права ребенка не нарушаются, доля в праве собственности сохраняется, а условия проживания остаются такими же или становятся лучше. При этом в расчет берутся все показатели жилого помещения – от метража до состояния инженерных коммуникаций. Например, отказ в продаже квартиры можно получить при увеличении общей жилой площади, но одновременном снижении комфортности проживания.
То же самое касается дарения и передачи имущества по договору аренды: процедура производится с согласия банка и органов опеки.
Что нужно знать при продаже квартиры, оформленной с материнским капиталом
Прежде всего, стоит помнить про сам закон о семейном капитале. Согласно ему, ребенок должен получить долю в купленном жилье. И если вы решили такое жилье продать, то квадратные метры, которыми владел ребенок, придется заменить аналогичным имуществом.
Разрешается выделять долю ребенку в жилом помещении, которое принадлежит ближайшим родственникам. Например, бабушке. Кроме того, законом предусмотрен один случай, при наступлении которого доля ребенка может быть уменьшена: если новое жилье приобретается в другом регионе РФ, где стоимость квадратного метра выше.
Риски сторон при продаже ипотечной квартиры с материнским капиталом
Если органы опеки или другие уполномоченные инстанции сочтут, что права несовершеннолетнего ребенка были нарушены, сделка признается незаконной и аннулируется. Кроме того, дети, достигшие 18-летнего возраста, могут также оспорить продажу жилья, если ими не была получена минимально возможная доля. В связи с этим у покупателя возникает риск утраты жилого помещения.
Конечно, в результате аннулирования сделки, подлежат возврату и деньги, уплаченные за квартиру. Но к тому моменту они уже могут обесцениться. Покупатель может остаться без жилого помещения и с минимумом денег, которого не хватит на приобретение другой площади.
У продавца же рисков практически нет. Поскольку жилое помещение куплено в ипотеку с использованием материнского капитала, за чистотой сделки будет следить банк, органы опеки и Пенсионный фонд. Единственное, что может случиться неприятного – это потеря части денег, если квартиру будет продавать сам банк.
Загрузка...
