Программы ипотечного кредита и кредита под залог очень похожи. Они обе предполагают передачу в залог недвижимого имущества в качестве обеспечения исполнения обязательства по кредиту. Но есть между ними существенная разница, которая делает их использование выгодным в разных случаях. Поэтому, перед тем как заключить договор, клиенты должны решить дилемму, какой программой лучше воспользоваться. Каждый из этих продуктов имеет свои преимущества и недостатки, о которых лучше узнать перед оформлением кредита.
Понятие залога
Кредит под залог недвижимости является одной из популярных программ кредитования физлиц. Он предполагает наложение обременения на уже находящееся в собственности заемщика имущество. При этом, куда были израсходованы средства, банком не проверяется. Главное, чтобы клиент вовремя выполнял обязательства по договору.
Понятие залога подробно описывается в ГК РФ. В соответствии с этим нормативным актом кредитор в случае появления просрочки имеет право реализовать имущество, которое находится в залоге, для погашения обязательств. Залогодателем может быть как непосредственно заемщик, так и другое физ- или юрлицо. Вторая сторона в этом процессе называется залогодержателем (банк).
Залог имеет следующие особенности:
- Обеспечением могут выступать как предметы и вещи, другими словами все, что имеет физическую форму, так и имущественные права. С последним в банковской практике чаще всего встречаются при заключении договоров на покупку квартиры в новостройке, когда кредитор берет в залог права на жилье по договору долевого участия. Ведь самой квартиры еще просто физически нет.
- Договор залога оформляется в простой письменной форме, кроме некоторых случаев. Перед его заключением залогодержатель обязан уведомить кредитора о наличии прав третьих лиц на предмет обеспечения. На практике банки стараются не связываться с подобным залогом.
- Залогодатель может и дальше пользоваться залоговым имуществом (жить в квартире или ездить в автомобиле). Также имущество может находиться у залогодержателя под замком и под печатью банка, или же просто делаются отметки, свидетельствующие о том, что оно находится в залоге (ценные металлы, антиквариат, товары в обороте и т.п.).
- Одно и тоже имущество может выступать обеспечением по нескольким обязательствам. Главное, чтобы его рыночная стоимость позволяла оформить несколько кредитов и «первый» залогодержатель был не против. Это называется последующим залогом.
Что такое ипотека
Ипотека же регулируется другим нормативным актом. Федеральный закон «Об ипотеке» указывает, что под этим понятием подразумевают обеспечение выполнения обязательств перед кредитором недвижимым имуществом. Стороны в этом процессе называются ипотекодатель и ипотекодержатель (банк). В качестве ипотекодателя может выступать как сам должник, так и другое лицо — владелец квартиры или дома.
Действующее законодательства указывает, что в ипотеку могут передаваться только:
- земельные участки;
- коммерческая недвижимость: здания, цеха, офисы, магазины, аптеки и т.д.;
- жилая недвижимость: квартиры, дома, комнаты, таунхаусы, коттеджи;
- дачи или садовые дома;
- машино-места.
Кроме этого, ипотека имеет еще такие особенности:
- Часть недвижимости, которую нельзя выделить в натуре, не может выступать обеспечением.
- Если жилье находится в собственности нескольких человек, то, чтобы передать его в обеспечение банку, нужно согласие всех владельцев.
- Ипотечный договор должен быть зарегистрирован, в противном случае он считается недействительным.
- Госрегистрация договора подразумевает наложение обременения на предмет обеспечения и служит основанием для записи о нем в Единый госреестр недвижимости.
- Права залогодателя на предмет обеспечения могут подтверждаться закладной.
- Ипотека в зависимости от способа регистрации бывает двух видов: в силу закона и в силу договора. Первая возникает при наличии обстоятельств, предусмотренных законом, не зависимо от волеизъявления сторон. Например, если квартира покупается на средства целевого банковского кредита. Второй вид – оформление договора ипотеки в соответствии с указанным законом, но по обоюдному желанию сторон.
В чем отличие ипотечного кредита от залога недвижимости
Для многих людей разница между ипотекой и кредитом под залог недвижимости несущественная. Ведь в любом случае они становятся должниками и обязаны выполнять обязательства по кредиту. Давайте же рассмотрим основные отличия между этими двумя программами:
- Ипотека – предусматривает целевое финансирование покупки недвижимости, кредит под залог недвижимости дает возможность израсходовать деньги на любые цели, в том числе и на покупку жилья.
- В ипотеке присутствует такое понятие, как первоначальный взнос, в залоге же его нет.
- Ипотека является более долгосрочным займом (до 30 лет), чем залоговые кредиты (до 10-15 лет).
- Процентная ставка по ипотеке ниже, чем по другим обеспеченным кредитам.
- Ипотечные программы могут участвовать в различных госпрограммах поддержки заемщиков.
Общим же для этих двух программ является то, что их можно использовать в жилищном кредитовании, а также наличие обеспечения.
В качестве примера рассмотрим условия ипотеки и залогового кредитования в Сбербанке. Здесь кредит на покупку жилья на вторичном рынке можно получить по ставке от 8,6% годовых на срок до 30 лет в размере, не превышающем 85% от стоимости жилья. В свою очередь, процентная ставка по залоговому кредиту стартует от 12% годовых, максимальный срок кредитования – 20 лет, а сумма финансирования не может превышать 10 млн рублей.
«Россельхозбанк» финансирует ипотеку от 8,85% годовых на срок до 30 лет. Причем размер кредита не может превышать одну из величин: 85% от стоимости жилья или же 60 млн рублей. В свою очередь, залоговый заем здесь можно получить под 12,5% годовых на срок до 10 лет в размере не более 10 млн. рублей или не больше 50% от рыночной стоимости предмета обеспечения.
О рисках передачи жилья в залог — видео ниже.
Загрузка...
