кредитной сделки каждая сторона старается извлечь свою выгоду. Поэтому ни один банк не позаботится рассказать заемщику обо всех нюансах и подводных камнях, которые для него приготовлены.
На какие существенные условия ипотеки нужно обратить внимание
Договор ипотеки фактически состоит из двух видов договоров: кредитования и залога. При этом отсутствие или неправильное составление одного из них может повлечь признание сделки недействительной.
Форма договора у каждого банка своя, но при этом в него обязательно включаются существенные условия, касающиеся самого кредита и заложенного имущества, а также права и обязанности всех сторон сделки.
Итак, перед заключением ипотечной документации обращать внимание нужно на следующие моменты:
- Ограничения. Они могут касаться прописки заемщика и членов его семьи в ипотечной квартире, возможности сдачи жилья в аренду и проведения капитального ремонта. Такого рода запреты ограничивают законную свободу распоряжения имуществом и могут быть оспорены. Но если стоит подпись заемщика, она означает согласие со всеми условиями.
- Сборы и комиссии. Большинство из них признаны незаконными, но банки по-прежнему продолжают их включать в договора ипотеки. Только называют иначе.
- Страхование. Банк может ограничивать свободу заемщика: рекомендовать, аккредитованные при нем, страховые компании, увеличивать процентную ставку при отсутствии страховки в отношении личности заемщика, а также требовать страхование титула. Под титульным страхованием понимается риск утраты права собственности.
- Идентификация предмета залога. Важно, чтобы определение предмета залога не было двусмысленным. Кроме того, описание заложенного имущества должно в точности совпадать в обоих договорах.
- Досрочное погашение. Банк может устанавливать всевозможные ограничения. Так, возможно установление минимальной (или максимальной) суммы опережающего взноса, их периодичность, дополнительные расходы в виде комиссионного вознаграждения банку.
- Возможность снижения процентной ставки. Это важный момент, особенно в отношении новостроек. До момента регистрации права собственности идет инвестирование денег в строительство. На этом этапе процентные ставки по ипотечным займам всегда выше. После передачи жилья в собственность наступает титульный период, в течение которого банк должен снизить ставку. Если этого условия в договоре нет, ипотечный кредит проигрывает другим банковским предложениям.
- Досудебное изъятие. Законом это не допускается, должно быть принято решение судебных органов. Но в некоторых банках в договор включается условие, согласно которому финансовая организация вправе изъять и реализовать имущество на основании договора залога. При неисполнении заемщиком обязательства по своевременной выплате долга, банк может просто пойти к приставам, минуя суды, и окажется прав.
- Подсудность споров. Законодательно установлено, что все споры решаются по месту нахождения заемщика. Однако в договоре ипотеки часто встречается пункт о рассмотрении возникающих споров по месту расположения банка. Важно знать, что в этом случае иски будут подаваться по месту нахождения головного офиса, а не того подразделения, в которое вы обратились. Судебная практика показывает, что судьи отказываются рассматривать такие дела, но для пущей безопасности желательно настоять на другом изложении пунктов о подсудности споров.
Особенности договора залога
Любое соглашение, связанное с наложением обременения, обязательно должно содержать все сведения о выдаче кредита: срок, сумму, процентную ставку и условия погашения. Пункт не является обязательным только в том случае, когда заемщиком и залогодателем выступает один и тот же человек. Если же залог предоставляет третье лицо, включение условий кредитования обязательно.
Предметом залога могут быть как жилые и нежилые помещения, так и земельные участки. Земля передается в залог только с теми постройками, которые на ней расположены и наоборот: тот же дачный домик без залога участка под ним не допускается. Исключение составляют неделимые вещи, которые в договоре ипотеки участвовать не могут. Кроме того, в качестве залога могут приниматься права аренды.
Все договоры в обязательном порядке регистрируются в органах Росреестра.
Расторжение ДДУ при ипотеке
Договор долевого участия может быть расторгнут по инициативе дольщика, если застройщик не выполняет свои обязательства либо отказывается устранять дефекты строительства. При ипотеке право расторжения договора ДУ осложняется тем, что данный документ находится в залоге у банка. Поэтому заемщику в любом случае придется просить разрешения у кредитной организации.
Если одобрение получено, застройщику направляется письменное уведомление с указанием реквизитов, на которые нужно произвести возврат средств. Собственные средства участника строительства возвращаются на его личный счет, а кредитные – на ссудный счет банка.
Перед подписанием договора кредитования на участие в строительстве важно обратить внимание на следующий момент: содержится ли в нем условие об обязательном погашении долга перед банком в случае расторжения ДДУ. Если такового нет, то можно продолжать выплачивать ипотечный заем, а всю сумму полученного возмещения направить на приобретение другого жилья. В случаях, когда такое условие присутствует (а это бывает чаще всего), придется возвращать заем и оформлять новый на покупку другой недвижимости.
Загрузка...
