Как выгоднее гасить ипотеку досрочно: уменьшить платеж или срок

Под досрочным погашением ипотечного кредита понимается оплата с опережением. При этом к экономии на процентах приводит как полное закрытие долга, так и частичное гашение обязательств. При частичном досрочном погашении банк предложит на выбор уменьшение срока займа или снижение ежемесячного платежа.

Что выгоднее при частичном досрочном погашении ипотеки

Скажем сразу, что выгода у преждевременного исполнения обязательства есть всегда и при любом раскладе. Ведь вы уже уменьшили размер тела кредита, которое и выступает основным параметром при расчете процентных платежей и общей переплаты по кредиту. Нет смысла досрочно возвращать долг банку лишь в двух случаях:

1. Если есть возможность вложить временно свободные деньги в бизнес, который в перспективе станет высокодоходным. Вариант весьма рискованный – можно остаться с тем же долгом по ипотеке и без дополнительной прибыли.
2. Если вы нашли предложение по депозиту, ставки которого превышают размер уплачиваемых процентов по кредитному договору. Но здесь важно учитывать темпы инфляции, чтобы они не «съели» всю разницу в ставках.

Выгода досрочного погашения зависит, в первую очередь, от способа начисления процентов по ипотеке: дифференцированный или аннуитетный у вас платеж.

Выгода при дифференцированных платежах

Дифференцированные платежи по ипотеке встречаются крайне редко, т.к. первые взносы очень большие и непосильны для большинства заемщиков. При этом способе уплаты основной долг поделен на равные части, а проценты исчисляются исходя из общего остатка долга.

Для примера расчета выгоды возьмем следующие параметры кредитования:

• сумма 2 500 000 рублей;
• срок – 20 лет (или 240 месяцев);
• процентная ставка – 10% годовых.

Итак, первоначальный график гашения будет выглядеть следующим образом (для удобства восприятия приводим первый и последний платежи):

Если заемщик будет погашать кредит строго по графику, то в итоге он выплатит банку 2 510 415,87 рублей процентов. Парадокс, но плата за пользование заемными средствами за 20 лет сравнивается с суммой основной задолженности. Получается, что клиент возвращает банку стоимость уже 2 квартир.

Допустим, что в мае 2025 года вы внесли дополнительно 100 000 рублей в счет досрочного исполнения обязательств. Тогда график пересчитывается в сторону уменьшения ежемесячного взноса (что происходит чаще всего при этом способе начисления процентов) либо снижения срока кредитования.

Новые графики будут выглядеть так:

При уменьшении платежа.

При сокращении сроков (при той же сумме основного долга в структуре платежа общий срок сократится на 9 месяцев).

Сравним результаты:

• При снижении размера платежа итоговая сумма переплаты составит 2 445 416,74 рублей, что на 64 999,13 меньше первоначального значения.
• При уменьшении срока кредитования, итоговая переплата составит 2 384 843,01, что на 125 572,86 рубля меньше изначального значения в графике.

Выгода при аннуитетных взносах

Аннуитетный платеж в силу своей равномерности и постоянности больше прижился в сфере ипотечного кредитования. Но здесь проводить расчеты самостоятельно намного сложнее в связи с их спецификой. Поэтому рекомендуем воспользоваться кредитным калькулятором онлайн, который сразу выдает сумму переплаты в зависимости от внесенных параметров.

Для примера возьмем те же параметры сделки, которые использовались в отношении дифференцированных платежей.

Итак, первоначальный график будет таким:

*последний платеж – корректирующий, учитывает, возникшую при расчетах, разницу

Итоговая переплата составляет более 3 000 000 рублей. После досрочного погашения в том же мае 2025 года и в той же сумме 100 000 рублей, график может измениться следующим образом:

При снижении размера платежа.

При сокращении сроков.

Сравним результаты:

• При снижении размера ежемесячного платежа, сумма переплаты за весь срок кредитования составит 3 213 894,37 рубля, что меньше переплаты по графику на 78 895,25.
• При уменьшении срока кредитования, итоговая переплата равна 3 052 685,07, что меньше переплаты по графику на 240 104,55.

На первый взгляд может показаться, что при аннуитете выгода больше, т.к. сумма сэкономленных на процентах денег получается выше. Однако это впечатление обманчиво. Если сравнить общую сумму переплаты, станет ясно, что дифференцированный платеж выгоднее.

Когда лучше гасить ипотеку досрочно

Вне зависимости от того, какая схема начисления процентов используется в вашем кредите, досрочное погашение дает максимальную экономию только в первые годы выплат. Ведь расчеты процентов в любом случае привязаны к общему размеру задолженности, который и снижается при дополнительных взносах.

Для наглядного примера возьмем все те же параметры кредитования и, полученные выше, результаты. Дополнительно произведем расчет досрочного погашения по состоянию на май 2021 года.

Дифференцированные графики:

При уменьшении платежа.

При снижении срока.

Аннуитетные графики:

При сокращении размера ежемесячного платежа.

При уменьшении сроков кредитования.

Обобщив данные, получаем следующее:

Советы при досрочном погашении ипотеки

Выбор способа пересчета графика платежей не должен основываться на одном только расчете финансовой выгоды. Окончательное решение необходимо принимать индивидуально исходя из жизненной ситуации конкретного заемщика. На этот счет есть несколько рекомендаций:

1. Необязательно копить крупную сумму для досрочного погашения. Даже 2 000 – 3 000 рублей, выделенные сверх установленного графиком платежа, способны сэкономить немного денег в будущем.
2. При первом частичном погашении лучше снизить сумму платежа, уменьшив тем самым нагрузку на семейный бюджет. Ведь неизвестно, что может произойти в будущем. Впоследствии при сохранении стабильного дохода и уровня жизни, можно снижать срок кредита.
3. Даже если сейчас вам не очень легко дается оплата ежемесячного взноса, но после погашения ипотеки вы хотите обменять квартиру, желательно снижать срок. Тем более что это финансово выгодно.
4. Снижать платеж, несмотря на финансовую неэффективность, лучше всего в том случае, когда есть риск уменьшения доходов или возникновения дополнительных расходов. Например, вынужденная смена места работы или появление в семье ребенка.
5. Если появилась возможность вносить досрочный платеж в крупном размере, выбор способа пересчета графика нужно делать следующим образом: при долговременном улучшении финансового положения, например, повышение зарплаты, сокращаем срок, при разовых поступлениях (выигрыш, материнский капитал, наследство и т.п.) лучше снижать платеж.
6. Если банком установлено условие о минимальной сумме досрочных платежей или ограничена их периодичность, лучше изменять график в сторону уменьшения срока ипотеки.
7. Не пренебрегайте своим правом получения налогового вычета с суммы уплаченных процентов. Декларацию можно подавать ежегодно, направляя полученные суммы в счет досрочного исполнения обязательств.
8. При принятии решения важно помнить о страховке: чем меньше срок кредита, тем меньше денег вы заплатите страховой компании.