Квартира по переуступке права требования в ипотеку — это один из вариантов стать владельцем жилья в новостройке. Эта схема не очень распространенная и воспринимается банками с осторожностью. Она предусматривает передачу права собственности на квартиру в доме, который еще находится в стадии строительства. Например, если покупатель приобретает квартиру на кредитные деньги у другого физлица, которому она принадлежит на основании договора долевого участия.
Понятие переуступки права требования на квартиру в строящемся доме
Переуступка может совершаться физическим или юридическим лицом в пользу другого гражданина или компании. Право на нее гарантировано законом – человек, заключивший с застройщиком договор о покупке жилья на стадии строительства, имеет право продать еще не построенное жилье посредством переуступки права требования. Проще говоря, происходит смена покупателя: после сдачи новостройки оформление произойдет на нового собственника, а не того, кто изначально финансировал строительство.
Еще один документ, о котором следует знать сторонам, так как на его основании переходит право собственности, называется договором цессии. Стороны, принимающие участие в сделке называются:
- цедент – продавец,
- цессионарий – покупатель.
Кроме вышеуказанных лиц в процессе принимает участие застройщик и банк (в случае покупки в ипотеку).
Существует две разновидности переуступки прав на имущество:
- Через договор ДДУ – сторона договора передает покупателю свои права по нему. Пока дом не будет сдан в эксплуатацию, подобные сделки можно заключать бесконечное количество раз.
- Посредством предварительного договора купли-продажи – по этому документу стороны берут на себя обязательство в будущем (после сдачи дома в эксплуатацию) заключить договор купли-продажи на заранее оговоренных условиях. Но банки такую форму сделок не кредитуют, полагая их слишком рискованными.
Как происходит оформление ипотеки на переуступку
Перед тем как согласиться на заключение сделки, потенциальному покупателю следует изучить репутацию застройщика. Ведь планируется приобрести не готовую квартиру, а только права на будущее жилье, которое находится в процессе строительства. При этом основной акцент следует обратить на такие моменты:
- Сколько лет застройщик работает на рынке.
- Есть ли сданные объекты.
- Качество выполненных работ.
- Проверить, есть ли все разрешительные документы на строительство, в т.ч. договор аренды на землю.
Далее продавцу необходимо собрать документы:
- договор долевого участия,
- согласие застройщика на переуступку,
- согласие супруга(и) в нотариальной форме на передачу прав собственности,
- квитанции и платежки, подтверждающие оплату долевых взносов.
От покупателя потребуется только паспорт и согласие второго супруга. Третьей стороной сделки является банк, который заключает с покупателем ипотечный договор.
Порядок совершения сделки
Коротко процесс покупки квартиры в новостройке по переуступке права можно представить так:
- Проинформировать застройщика о своих планах.
- Получить официальное разрешение от застройщика на заключение сделки (обычно оно платное).
- Также застройщик выдает справку об отсутствии или наличии задолженности.
- Заказать в Росреестре выписку ЕГРН.
- Получить нотариальное согласие супруги(а) на переход права собственности по недвижимости.
- Заключить договор переуступки права требования и зарегистрировать его в Росреестре.
Регистрация документа займет 10 рабочих дней, подать документы можно через МФЦ.
Возможные сложности и на что обратить внимание
Приобрести права на квартиру по переуступке в ипотеку, хоть это и не стандартная процедура, не сложно. Главное собрать все необходимые документы и быть уверенным в репутации застройщика. Ведь пока дом не сдан в эксплуатацию, существуют риски замораживания строительства, в результате чего покупатель может потерять свои средства.
Также есть ряд других сложностей:
- Банки неохотно дают ипотеку на покупку квартир по договору переуступки. Если стороной сделки является застройщик, причем из числа аккредитованных в банке, вероятность одобрения намного выше, чем если квартира приобретается у частного лица. Исключением может являться покупка через партнерские с банком агентства недвижимости.
- Налоги – в соответствии с действующим налоговым законодательством продавец обязан оплатить 13% подоходного налога с разницы цены на недвижимость, указанной в ДДУ и договоре цессии. Например, первый владелец приобрел права на жилье за 1 млн. рублей, но так как дом за некоторое время уже почти готов к сдаче в эксплуатацию, стоимость квартиры выросла на 700 тысяч рублей, до 1,7 млн. рублей. И именно по такой цене она будет продаваться. В таком случае 700 тысяч рублей облагается подоходным налогом 13%. Продавец обычно не желает переплачивать и просит записать в договоре сумму меньшую, чем получает фактически. Но при ипотеке такая схема невозможна – ни один банк на это не пойдет.
- Приобретение квартиры по переуступке у частного лица не подходит под программы господдержки ипотечных заемщиков.
Гражданину необходимо после получения последнего документа обратиться в налоговую с заявлением о предоставлении имущественного вычета по доходам в тот налоговый период, когда был подписан передаточный акт. С собой нужно принести договор, по которому был осуществлен переход права собственности.
Основные риски, который несет покупатель квартиры:
- Объект не будет вовремя передан в эксплуатацию.
- Продажа прав требования без согласия застройщика может привести к признанию договора цессии недействительным. Закон не устанавливает обязанности согласовывать переуступку с застройщиком, но большинство компаний включает такой пункт в ДДУ.
Выгода же от покупки квартиры подобным образом заключается в возможности приобрести жилье дешевле, пока оно находится на стадии строительства. На этапе котлована и подготовки фундамента цена на жилье минимальная, но в тоже время покупатель берет на себя и самые высокие риски. В настоящее время такой тип сделок не пользуется особой популярностью по простым причинам:
- сложно найти банк, который готов предоставить кредит на переуступку от частного лица;
- кризис в строительной отрасли и обилие предложения квартир в новостройках позволяют покупателю найти квартиру с более простым оформлением.
Если говорить об ипотеке на квартиру по переуступке, которая сама покупалась в кредит – то такой вариант практически невозможен. Стандартные ипотечные программы этого не предусматривают, решение можно найти лишь при индивидуальном рассмотрении банком конкретного обращения заемщика.
Загрузка...
