Рынок ипотечного кредитования переживает период роста благодаря снижению учетной ставки Центробанка. Все больше семей получают возможность обзавестись собственной жилплощадью, получив альтернативу аренде. Но не каждый объект недвижимости подходит под покупку при помощи ипотеки. Банки устанавливают ряд собственных нормативов и требований к предполагаемым объектам залога:
- нельзя, чтобы приобретаемые квартира или дом были слишком старыми, их состояние должно быть, как минимум, удовлетворительным;
- находиться такой объект недвижимости должен в «благополучном» районе города;
- жилье должно быть оснащено всем необходимым для постоянного круглогодичного проживания;
- прочие требования, о которых будет рассказано ниже.
Банковское учреждение внимательно проверит приобретаемую в ипотеку квартиру или дом на соблюдение всех юридических норм. Банк не выдаст кредит на покупку объекта недвижимости с какими-либо проблемами и обременениями в этом плане.
Все требования кредитора направлены на то, чтобы выдать кредит на покупку качественного жилья, которое можно реализовать без особых проблем. Квартира или дом будут выступать гарантией выплаты ипотеки, поэтому банк тщательно отбирает объекты, обращая внимание на сохранение их цены по прошествии нескольких лет и степень ликвидности такого жилья.
Технические требования банка к квартире и дому
Каждое банковское учреждение имеет свой индивидуальный список требований, касающийся оформляемого в ипотеку жилья, но в целом, можно сформировать следующий перечень:
- Расположение объекта недвижимости.
- Возраст здания, его состояние.
- Особенности конструкции жилплощади.
- Комплектация квартиры или дома.
- Требования к перепланировке.
Местоположение жилого объекта
Взять ипотечный кредит на покупку жилья на первичном или вторичном рынке можно лишь в том случае, когда приобретаемый объект недвижимости располагается в «благополучном» районе. Это напрямую связано с ликвидностью покупаемых квартиры, частного дома.
Если здание расположено в отдаленном районе города (поселка), пригороде, в промышленной зоне, в местах с плохо развитой инфраструктурой, банк, скорее всего, откажет в выдаче кредита. Продать квартиру или дом, расположенный в неблагополучном депрессивном месте, будет затруднительно, поэтому финансировать такую ипотеку банк не станет.
Техническое состояние и срок эксплуатации здания
Хорошее состояние здания – залог успешного оформления ипотеки. Дом не должен быть ветхим, подлежащим реконструкции, аварийным. Банки также внимательно отслеживают возраст объекта недвижимости. На данный момент максимально допустимым сроком службы (по отношению к нормативно установленному в строительном паспорте) является временной отрезок в пределах 70% нормы.
Если вы решили оформить ипотеку на покупку квартиры, учтите, что банк не даст денег для приобретения жилплощади:
-
- в одноэтажном или двухэтажном здании старого типа;
- расположенном на цокольном этаже или в подвале.
Также банки крайне редко оформляют ипотеку на покупку квартир в старых панельных домах типовой застройки (хрущевки, сталинки), старых многоэтажках.
Также банки негативно реагируют на запросы по ипотечному кредитованию жилья в «хрущевках», старых панельных многоэтажках. На данный момент практически нереально приобрести квартиру в доме, построенном до 1970 г.
Частные дома, по которым ипотека будет одобрена, должны иметь:
- Прочный фундамент, построенный на основе бетона, камня или кирпича.
- Износ здания – не более 50%.
- Выделенный земельный участок с четко обозначенными границами, подтвержденными документально.
- Коммуникации, необходимые для жизни.
- Нормальную транспортную инфраструктуру (подъехать к дому можно круглый год).
Особенности конструкции
Ипотека не будет оформлена, если жилплощадь располагается в многоквартирном доме малосемейного типа, общежитии или в так называемой «гостинке». Также банки не приветствуют:
- деревянные межэтажные перекрытия;
- газовые колонки.
Кредиторы стремятся обезопасить ипотеку и обеспечить устойчивую стоимость жилплощади на случай реализации права на изъятие квартиры и последующей ее продажи. Приобретаемая в ипотеку квартира должна соответствовать следующим условиям комфортного проживания:
- Быть оснащенной водопроводом: горячей и холодной водой соответственно.
- Иметь необходимые сантехнические приборы: для кухни, гигиенических нужд и туалета.
- Должна присутствовать система отопления (электрическая, паровая или газовая). При этом нагревательные приборы должны располагаться в каждой отдельной жилой комнате.
- В помещении должны быть установлены входные и межкомнатные двери.
- В квартире должны стоять окна, плита для приготовления пищи (газовая или электрическая).
Покупаемая жилплощадь должна быть полностью пригодна для неотложного въезда новых хозяев и для их проживания в течение круглого года.
Требования к перепланировке
Переустройство жилья может требовать согласования с компетентными органами, а может быть разрешено и без утверждения в Жилищной комиссии. Но и в том, и в другом случае соответствующие изменения должны быть внесены в технический паспорт жилплощади.
Поэтому настоятельно рекомендуется утрясти этот вопрос до обращения в банк за кредитом, сверив технический паспорт объекта и его реальные параметры.
Юридическая чистота недвижимости
Банк внимательно проверит объект недвижимости относительно следующего:
- Есть ли какие-то обременения на жилплощадь, не находится ли она в залоге или под арестом.
- На данную недвижимость не должно быть никаких потенциальных претендентов, кроме покупателя. Специалисты учреждения по своим каналам проверят, не было ли незаконной выписки из квартиры проживающих в ней граждан, в том числе, отбывающих наказание в исправительных учреждениях, а также несовершеннолетних лиц.
- Соответствует ли указанная стоимость жилья заявленной для оформления кредита. Оценочный аудит проведет независимый эксперт, аккредитованный в банке.
- Соответствуют ли фактические параметры (площадь, планировка и т.п.) приобретаемой недвижимости зафиксированным в документах на нее.
Возможные сложности
При оформлении ипотечного кредита покупатель может столкнуться с некоторыми затруднениями:
- несовпадением стоимости квартиры по мнению эксперта банка и ценника, выставленного продавцом;
- сложностями при оформлении нестандартных квартир (таунхаус).
Отличаться стоимость квартиры, установленная продавцом, от оценки банковского эксперта может как в меньшую, так и в большую сторону. Занижают цену жилья, как правило, перекупщики, которые продают недвижимость, владея ею менее трех лет. В таком случае сумма, превышающая 1 миллион рублей, подлежит налогообложению.
Также продавец, исходя из собственных соображений, может установить цену на жилплощадь выше, чем она будет оценена банком, и учреждение может отказаться от выдачи кредита. В обоих этих случаях, покупатель может решить вопрос с продавцом, понеся дополнительные затраты за счет личных средств.
Таунхаус – относительно новое понятие, не так давно появившееся на рынке недвижимости РФ. Прежде чем обращаться в банк за ипотекой, чтобы купить квартиру (блок-секцию в таун-хаусе), вам потребуется проверить застройщика относительно:
- Правомерности застройки на данном участке. Нередки случаи, когда недобросовестные строители оформляют землю для постройки частного дома, а по факту возводят многоквартирное здание, в связи с этим могут возникнуть проблемы вплоть до сноса МКД.
- Является ли земля собственностью строительной компании либо же находится в аренде. Как будет реализован переход права владения к покупателям.
Самым удачным вариантом с точки зрения банков является оформление блок-секции в таунхаусе как отдельной квартиры в доме малой этажности. Зарегистрированная таким образом недвижимость подпадает под множество ипотечных программ различных банков, получить кредит в данном случае будет вполне реально.
Загрузка...
