До исполнения долговых обязательств по ипотеке банк ограничивает права клиента на распоряжение имуществом – накладывает обременение на недвижимость. Перед тем, как решиться продать квартиру в ипотеке, следует рассмотреть законные варианты сделок: с сохранением и со снятием обременения.
Можно ли продать ипотечную квартиру
Согласно статьям 29 и 33 закона № 102-ФЗ, заемщик имеет право продать квартиру, если она в ипотеке, при условии согласия кредитора. Следует предварительно проверить отсутствие прямого запрета на отчуждение залога в договоре ипотечного займа. Несоблюдение условий кредитной сделки грозит заемщику штрафом.
В каких случаях продают ипотечную квартиру: “уважительные” причины для банка
Для получения согласия на реализацию залогового объекта следует подать в офис компании запрос с указанием причин реализации квартиры, например:
- сложное материальное положение;
- необходимость одновременного приобретения новой недвижимости для расширения жилищной площади;
- уменьшение доходов, повышение ежемесячных затрат заемщика;
- семейные обстоятельства (развод, женитьба, переезд).
Продажа недвижимости с ипотекой: особенности
Особенности продажи ипотечного жилья в целом вытекают из наличия обременения в виде банковского залога. Однако сложностей при реализации жилья также могут добавить и сопутствующие семейные обстоятельства, и вид ипотеки. Например, особые условия продажи залоговой квартиры могут возникнуть среди участников льготных государственных программ, при образовании просрочки или разводе.
Продажа жилья, приобретенного в военную ипотеку
Реализация собственности, приобретенной в военную ипотеку, возможна. Ключевым условием является полная выплата долга перед банком и бюджетом для последующего снятия обременения кредитора и Росвоенипотеки.
При отсутствии собственных средств для полной оплаты ипотеки и целевого жилищного займа, военнослужащие часто прибегают к помощи потребительского кредита (получают займ, погашают ипотеку, снимают обременение, продают квартиру, погашают потребительский кредит).
Схема может повторяться неоднократно до достижения представителем вооруженных сил РФ общей продолжительности военной службы, в том числе с учётом льготного исчисления, 20 лет.
Процедура проводится в несколько этапов:
- Уведомление кредитора и ФГКУ «Росвоенипотеки» о решении реализовать жилье.
- Получение справки от банка об остатке долга по непогашенному займу.
- Получение информации от Росвоенипотеки о сумме ЦЖЗ.
- Полное погашение ЦЖЗ перед государством и полная выплата долга кредитной организации.
- Подача обращения в Росвоенипотеку о снятии обременения (соответствующий запрос в Росреестр ведомство направляет самостоятельно).
- Подача документов в Росреестр на снятие обременения банка.
- Реализация ипотечного жилья.
Продажа жилья, приобретенного с привлечением семейного сертификата
Продажа недвижимости, купленной с использованием средств маткапитала, предполагает обязательное соблюдение 2-х условий:
- получение разрешения отдела опеки и попечительства;
- выделение ребенку доли в новом жилом объекте без ухудшения жилищных условий.
Таким образом, родители должны предоставить доказательства того, что права детей по итогам продажи квартиры не будут ущемлены.
При разводе
Если супруги, проходящие по кредитному договору, как заемщик и созаемщик, решили продать квартиру с обременением ипотекой, потребуется правильно определить долю собственности каждого из них. Законодательством предусмотрено понятие совместно нажитого имущества, которое подлежит разделу при разводе. На практике зачастую супруги не могут решить этот вопрос мирным путем, тогда справедливый раздел имущества производится в суде на основании представленных доказательств каждой из сторон.
При продаже за долги
При образовании длительных просрочек по ипотечному долгу банк вправе потребовать досрочное истребование займа. В случае если у заемщика нет возможности выплатить ипотеку одномоментно, банк самостоятельно инициирует процедуру продажи залогового жилья.
Квартиры от банка попадают в продажу на аукцион по цене оценочной (рыночной) стоимости недвижимости. Однако если желающих купить не найдется, конечная реализация может пройти за 75% стоимости. Доход от реализации позволит покрыть сумму кредита и процентов, а также дополнительных расходов банка. Образовавшаяся разница будет возвращена клиенту (при наличии). Если ликвидированное жилье приобретено с участием материнского капитала, деньги не будут возвращены на счет семейного сертификата (сумма “сгорит”).
Схемы продажи ипотечной квартиры
Чтобы продать квартиру, обремененную ипотекой, необходимо досрочно погасить долг в банке, сняв обременение, или продать через ипотеку третьему лицу с сохранением обременения.
Схемы выплаты долга банку для снятия залога
Двусторонняя сделка. Покупатель дает задаток продавцу равный остатку долга. Должник исполняет обязательства перед кредитором. Банк отправляет запрос на погашение записи о залоге в Росреестре. Затем право собственности на купленную недвижимость регистрируется на нового владельца. Последний обязуется уплатить остаток стоимости жилья продавцу.
Трехсторонняя сделка между покупателем, должником и кредитором. Покупатель оставляет в одной депозитарной ячейке сумму, равную остатку кредита, во второй — разницу между долгом и стоимостью квартиры, подлежащую возврату продавцу (если сумма долга с процентами и штрафами ниже стоимости жилья). Заемщик и покупатель заключают сделку купли-продажи. Новые права владения недвижимостью регистрируются на покупателя. Содержимое ячеек становится доступным банку и продавцу.
Привлечение сторонней кредитной организации. Продавец берет ссуду в другом финансовом учреждении (при условии достаточного уровня дохода для одобрения второй ипотеки), погашает собственный ипотечный долг, снимает обременение в Росреестре и продает жилье.
Варианты реализации недвижимости с сохранением залога
В этом случае покупатель приобретает жилье также с использованием ипотечных средств. Лучше, если ипотеку он одобрит в том же банке, что и продавец. Тогда банк будет более лоялен по отношению к проводимой сделке, а на этапе одобрения недвижимости не возникнет дополнительных сложностей по поводу наличия обременения.
Известна также продажа не жилья, а займа. Тогда подписывается соглашение о перерегистрации кредитных обязательств на покупателя, который впоследствии будет собственником недвижимости и заемщиком по кредиту. Таким образом, производится трехсторонняя сделка перекредитования с участием банка, первоначального и нового заемщиков.
Финансовая организация гарантирует правильное оформление документов и отсутствие риска предоставления покупателем фальшивых денежных купюр. Однако проверка документации и сохранение обременения затягивается на период до 2 месяцев. На протяжении этого срока сумма залога, внесенная покупателем, находится в распоряжении финансового учреждения.
Продажа ипотечного жилья, находящегося менее 3-5 лет в собственности
Законом не запрещена реализация ипотечного жилья, которое находится в собственности менее 3 лет (для квартир, купленных после 01.01.16 — 5 лет). Но существует обязанность по уплате НДФЛ (13 %) в бюджет при получении дохода по итогам сделки. Если сумма покупки равна или меньше суммы реализации, декларация будет нулевая. Продажа может проводиться даже при неполной выплате долга.
Например, заемщик, чьи расходы по покупке жилья, составили 4 000 000 рублей, продав жилье за 4 500 000 рублей, заплатит налог 65 000 рублей. Расчеты производятся по следующей схеме: 4 500 000 – 4 000 000 = 500 000 * 13 % = 65 000 рублей.
Можно ли продать дом в ипотеке
Продать дом в ипотеке возможно при соблюдении тех же условий, что и при реализации залоговой квартиры. Схемы продажи аналогичны.
Можно ли продать долю квартиры в ипотеке
Зачастую ипотечный займ оформляется сразу на нескольких собственников. Так бывает, когда жилье приобретает семья. При этом долю получает каждый член семьи, а если есть несовершеннолетние дети, то выделяется доля и им. При постановке вопроса о продаже такой доли, следует определить — кому она будет продана.
Если собственник доли является созаемщиком по ипотечному договору и желает быстро продать залоговую часть недвижимости второму собственнику, следует получить согласие банка и залогодержателя. Переход прав собственности также подлежит госрегистрации.
При проведении сделки по продаже доли в ипотечном жилье, принадлежащем супругам без детей, условия определяются договором. Проблема в том, что до момента выплаты ипотеки оба супруга являются собственниками, часто без выделения доли (общая совместная собственность). В таком случае первоначально нужно оформить распределение долей, на что также понадобится согласие банка.
Желающим продать часть жилья следует дождаться полной оплаты ипотечного займа или найти иного плательщика, готового оплатить долю или выступить созаемщиком по кредитному договору. Сделка возможна с соглашения 2-го супруга и банка. Подобная схема обычно используется, когда покупателем выступают родственники семьи. В иных случаях финансовая организация даст согласие на продажу при условии, что квартира будет продана целиком.
Кому можно подарить ипотечную квартиру
Статья 37 закона «Об ипотеке» предусматривает право покупателя отчуждать жильё путём продажи, обмена, завещания, зачисления паевых взносов или дарения. Однако кредитное жилье является залогом прав требования банка на исполнение долговых обязательств заемщиком. Если клиент, минуя соглашение банка, оформит дарственную, недвижимость не пройдет регистрацию в государственном реестре. Сделка будет признана недействительной. Банк вправе подать на мошенника иск в суд.
Законное дарение ипотечного жилья возможно при соблюдении следующих условий:
- Запрет не предусмотрен ипотечным договором.
- Банк дал согласие на оформление дарственной, так как новый заемщик платежеспособен и подходит по требованиям банка.
- Клиент завещает свою долю детям или дарит жилье после полного погашения долга.
Риски при проведении сделок с залоговой недвижимостью
Для покупателя:
- Отказ продавца от сделки купли-продажи после получения задатка.
- Затягивание процесса по снятию обременения с собственности.
- Отказ госорганов в регистрации сделки.
Для продавца:
- снижение стоимости жилья, которое находится в залоге у банка;
- отказ финансового учреждения переоформить ипотеку на нового должника с сохранением обременения (новый должник не удовлетворяет требованиям кредитора).
При осуществлении сделок с недвижимостью, следует выяснить возможные схемы и последствия у компетентных лиц. Профессиональный подход поможет избежать ошибок со стороны продавца и покупателя.
Загрузка...
