Покупать квартиру, которая находится в залоге у банка, выгодно и рискованно одновременно. Регистрация сделки производится только с разрешения кредитора и под его чутким контролем.
Как купить ипотечную квартиру с обременением
Чтобы приобрести залоговую квартиру, нужно убедиться, что банк согласен на сделку. Дальнейшее оформление зависит от выбранного способа оплаты:
- Продавец остается заемщиком и несет обязательства по погашению ипотеки. После осуществления сделки денежные средства переводятся в счет погашения долга, остаток передается продавцу.
- Заемщиком становится покупатель. Переоформляется кредитный договор, осуществляется окончательный расчет с продавцом (если сумма долга меньше стоимости квартиры).
Риски покупателя при покупке квартиры с обременением
В юридически грамотной покупке залоговой квартиры заинтересован покупатель и банк. По этой причине кредитор участвует на каждом этапе сделки и контролирует весь процесс. Но все же это не избавляет покупателя от возможных рисков:
- На квартиру могут быть наложены и другие обременения. Такое происходит при большой задолженности перед банком или перед государственными учреждениями (так, продажа квартиры, купленной по военной ипотеке, имеет ряд особенностей).
- Доля от имущества выделяется детям при покупке квартиры с применением материнского капитала. И если не проконтролировать процесс отчуждения права собственности детей, то в последующем они будут иметь право на жилые метры.
- Квартира имеет существенные недостатки. Вообще всегда продажа недвижимости связана с какой-либо веской причиной (тараканы, неблагополучные соседи, тонкие стены).
- Деньги будут переданы, а кредит не погашен. С невыплаченной квартиры снять обременение невозможно, даже при смене собственника.
Чтобы снизить риски, нужно тщательно подходить к такой сделке.
Как правильно оформить сделку
Планируя купить квартиру с обременением, следует придерживаться рекомендаций экспертов:
- В первую очередь, нужно взять выписку из ЕГРП об отсутствии других обременений.
- Обязательно запрашивается справка обо всех собственниках. Если доли выделены детям, то продавец должен получить разрешение на отчуждение собственности.
- В домовой книге покупателю нужно посмотреть количество прописанных людей. На момент продажи квартиры продавец должен снять с регистрационного учета всех.
- Любые манипуляции с деньгами подтверждаются распиской. Еще лучше задействовать банковскую ячейку.
Если при покупке квартиры подразумевается погашение ипотеки, то сделка проходит следующим образом:
- Покупатель арендует две ячейки в банке. В одну уходят деньги на погашение ипотечного долга, во вторую – остаток для продавца.
- Банк аннулирует сделку и выдает соответствующий документ, позволяющий снять обременение с имущества.
- Покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи, в котором указывается расчет через банковскую ячейку.
- С полученными документами покупатель обращается в Росреестр для снятия обременения и переоформления собственника.
Если же ответственность за погашение долга по ипотеке переходит к покупателю, то в банке переоформляется кредитный договор, в котором заемщиком становится покупатель. После этого в Росреестре меняется собственник. Обременение при этом не снимается.
У каждого кредитора хорошо налажена схема продажи залоговых квартир. Например, в Сбербанке такие сделки не редкость. Но все же в продаже имущества банк может отказать, поэтому в первую очередь требуется его согласие.
Загрузка...
