Особенности обмена ипотечной квартиры на новую

Ипотечная квартира – это не приговор, ее можно не только продать, но и обменять на другую квартиру, оформив новый договор ипотечного займа. Главное, чтобы у заемщика была хорошая кредитная история, и новый залог отвечал требованиям банка согласно  ст. 6 ФЗ № 102.

Можно ли обменять ипотечную квартиру на другую

При замене залога в действие вступает ст. 345 ГК РФ. При обмене ипотечного залогового жилья к статье прибавляются требования банка.

Переоформление возможно при соблюдении трех ключевых условий:

    • кредит выплачивался не менее 4-5 лет;
    • обмен на жилье меньшей стоимости;
    • положительная кредитная история.

Подготовка к сделке проходит в несколько этапов:

  1. Проверьте прописан ли в кредитном договоре пункт о возможности обмена залоговой квартиры/дома.
  2. Выберите новый объект недвижимости. Если обмен проводится на недвижимость в другом городе, он должен быть не более чем в 1 000 км от кредитной организации. Чтобы сделка прошла без заминок, предпочтительнее обратиться к услугам надежного Агентства недвижимости (АН) – партнера банка заемщика.
  3. Проводится проверка выбранной недвижимости силами заемщика и службы безопасности банка в УК или ЖЭУ, в налоговой, ФМС, ЕГРП. Параллельно проверяется третий участник обмена – покупатель действующего залогового жилья, главным образом на наличие судимости.
  4. Подготовка документов.

На последнем этапе придется предоставить в банк следующие документы:

  • кредитный договор;
  • выписку из банка о лицевом счете;
  • документы на объект обмена;
  • документы по требованию банка на участников сделки;
  • справку по действующему кредиту об отсутствии задолженности и просрочек;
  • свидетельство о браке;
  • свидетельства о рождении, если собственниками являются несовершеннолетние;
  • справку о согласии всех прописанных в залоговой недвижимости на обмен;
  • техдокументация на объект обмена: технический паспорт и поэтажный план помещения;
  • оценка нового объекта недвижимости.

Сделка оформляется в следующем порядке:

  1. На каждый объект недвижимости оформляется договор купли-продажи. Жилплощадь заемщика числится в залоге у банка вплоть до окончательного оформления залога.
  2. Заемщик регистрирует покупку нового жилья в Росреестре.
  3. После получения Свидетельства оформляется кредитный договор, после чего на объект обмена накладывается обременение банка.
  4. Кредитная организация (КО) дает разрешение на вывод прежней ипотечной жилплощади из залога, и новый собственник может закончить оформление собственности.

Сбербанк не любит подобные обмены и одобряет их только надежным клиентам:

  • участникам зарплатного проекта;
  • кредитная история при этом должна быть максимально чистой, без просрочек;
  • при наличии кредитной истории в других банках, она должна быть положительной.

Расходы по переоформлению и все справки оплачивает заемщик. Особенности процедуры зависят от стоимости и размера жилья, рассматриваемого в качестве нового залога.

Равноценное жилье

Кредитный договор останется тот же, меняется лишь объект, выступающий в качестве залога. Если объект недвижимости прошел проверки, и соблюдены все требования банка, составляются:

  • договор мены;
  • акт передачи нового объекта;
  • снятие обременения и вывод из залога старого объекта недвижимости.

Обмен квартиры на более дорогую

Обмен квартиры на большую, более предпочтителен для банков, поскольку стоимость залога увеличивается. Чаще всего процедура проходит с одновременной подачей заявления в банк на продажу ипотечной квартиры и оформления покупки в кредит новой.

Обмен на квартиру меньшую по квадратуре или стоимости

Банки подобные сделки могут одобрить только в крайних случаях. Например, если финансовое положение заемщика ухудшилось, и нет гарантий, что обязательства по внесению ежемесячных платежей будут выполнены.

КО выдаст согласие только при условии выплаты 2/3 или половины долга. Если банк откажет в сделке, то единственный выход – взять потребительский кредит на покрытие ипотечного долга.

Если разрешение получено, возможен вариант с доплатой:

  • оформляется два договора купли-продажи;
  • после снятия обременения заканчивается оформление с передачей собственности покупателю, выплачивается вся стоимость по договору;
  • деньги идут на уплату остатка долга по первому ипотечному договору и в качестве первоначального взноса по второму.

Обмен квартиры на дом

Данная сделка менее распространена. Процедура усложняется оценкой недвижимости: индивидуальное строение зачастую имеет право собственности на землю, на которой построено. Если заемщик собирается обменять дом в ипотеке на квартиру, сделать это сложнее из-за трудностей в поиске покупателя. Если таковой имеется, алгоритм действий аналогичный.

Особенности обмена при военной ипотеке

Жилье по сути находится в двойном залоге: у банка и у «Росвоенипотеки». Если причина обмена – смена места жительства военнослужащего из-за работы, то вступает в силу программа «Переезд». Главное требование – новое жилье должно быть равноценным по стоимости текущему.

Во всех остальных случаях необходимо погасить ипотечный кредит и отчисления «Росвоенипотеки» по ЦЖЗ. После снятия обременения оформляется договор купли-продажи. Далее возможно снова взять жилплощадь по программе.

В чем могут возникнуть трудности при обмене квартиры

Главная сложность в длительности процедуры, она может занимать до нескольких месяцев. Ускорить процедуру может сотрудничество с банком: обговорите предварительно все этапы сделки.

Если при оформлении текущего ипотечного кредита участвовало АН, сотрудничающее с КО, лучше также поручить ему. Это сэкономит время на проверку продавца и объекта недвижимости.



1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...

Рейтинги лучших

Потреб. кредиты

Все кредиты
срок рассмотрения 3 дня
10.99% годовых
срок рассмотрения 15 минут
11.5% годовых
срок рассмотрения 1 день
11.9% годовых
срок рассмотрения 2 дня
11.9% годовых
срок рассмотрения 15 минут
11.99% годовых
Комментарии (0)
или

Статьи
Лучшие предложения
срок рассмотрения 3 дня
10.99% годовых
срок рассмотрения 15 минут
11.5% годовых
срок рассмотрения 1 день
11.9% годовых
до 300 000 руб.
до 365 дней
0.5% в день
до 20 400 руб.
до 90 дней
0.84% в день
до 30 000 руб.
до 30 дней
1% в день
срок рассмотрения 5 минут
12.9% годовых
срок рассмотрения 2 дня
23% годовых
срок рассмотрения 1 день
23.99% годовых
Отслеживание акций с выгодными предложениями
Грамотный заемщик