Ипотечная квартира – это не приговор, ее можно не только продать, но и обменять на другую квартиру, оформив новый договор ипотечного займа. Главное, чтобы у заемщика была хорошая кредитная история, и новый залог отвечал требованиям банка согласно ст. 6 ФЗ № 102.
Можно ли обменять ипотечную квартиру на другую
Переоформление возможно при соблюдении трех ключевых условий:
-
- кредит выплачивался не менее 4-5 лет;
- обмен на жилье меньшей стоимости;
- положительная кредитная история.
Подготовка к сделке проходит в несколько этапов:
- Проверьте прописан ли в кредитном договоре пункт о возможности обмена залоговой квартиры/дома.
- Выберите новый объект недвижимости. Если обмен проводится на недвижимость в другом городе, он должен быть не более чем в 1 000 км от кредитной организации. Чтобы сделка прошла без заминок, предпочтительнее обратиться к услугам надежного Агентства недвижимости (АН) – партнера банка заемщика.
- Проводится проверка выбранной недвижимости силами заемщика и службы безопасности банка в УК или ЖЭУ, в налоговой, ФМС, ЕГРП. Параллельно проверяется третий участник обмена – покупатель действующего залогового жилья, главным образом на наличие судимости.
- Подготовка документов.
На последнем этапе придется предоставить в банк следующие документы:
- кредитный договор;
- выписку из банка о лицевом счете;
- документы на объект обмена;
- документы по требованию банка на участников сделки;
- справку по действующему кредиту об отсутствии задолженности и просрочек;
- свидетельство о браке;
- свидетельства о рождении, если собственниками являются несовершеннолетние;
- справку о согласии всех прописанных в залоговой недвижимости на обмен;
- техдокументация на объект обмена: технический паспорт и поэтажный план помещения;
- оценка нового объекта недвижимости.
Сделка оформляется в следующем порядке:
- На каждый объект недвижимости оформляется договор купли-продажи. Жилплощадь заемщика числится в залоге у банка вплоть до окончательного оформления залога.
- Заемщик регистрирует покупку нового жилья в Росреестре.
- После получения Свидетельства оформляется кредитный договор, после чего на объект обмена накладывается обременение банка.
- Кредитная организация (КО) дает разрешение на вывод прежней ипотечной жилплощади из залога, и новый собственник может закончить оформление собственности.
Сбербанк не любит подобные обмены и одобряет их только надежным клиентам:
- участникам зарплатного проекта;
- кредитная история при этом должна быть максимально чистой, без просрочек;
- при наличии кредитной истории в других банках, она должна быть положительной.
Расходы по переоформлению и все справки оплачивает заемщик. Особенности процедуры зависят от стоимости и размера жилья, рассматриваемого в качестве нового залога.
Равноценное жилье
Кредитный договор останется тот же, меняется лишь объект, выступающий в качестве залога. Если объект недвижимости прошел проверки, и соблюдены все требования банка, составляются:
- договор мены;
- акт передачи нового объекта;
- снятие обременения и вывод из залога старого объекта недвижимости.
Обмен квартиры на более дорогую
Обмен квартиры на большую, более предпочтителен для банков, поскольку стоимость залога увеличивается. Чаще всего процедура проходит с одновременной подачей заявления в банк на продажу ипотечной квартиры и оформления покупки в кредит новой.
Обмен на квартиру меньшую по квадратуре или стоимости
Банки подобные сделки могут одобрить только в крайних случаях. Например, если финансовое положение заемщика ухудшилось, и нет гарантий, что обязательства по внесению ежемесячных платежей будут выполнены.
Если разрешение получено, возможен вариант с доплатой:
- оформляется два договора купли-продажи;
- после снятия обременения заканчивается оформление с передачей собственности покупателю, выплачивается вся стоимость по договору;
- деньги идут на уплату остатка долга по первому ипотечному договору и в качестве первоначального взноса по второму.
Обмен квартиры на дом
Данная сделка менее распространена. Процедура усложняется оценкой недвижимости: индивидуальное строение зачастую имеет право собственности на землю, на которой построено. Если заемщик собирается обменять дом в ипотеке на квартиру, сделать это сложнее из-за трудностей в поиске покупателя. Если таковой имеется, алгоритм действий аналогичный.
Особенности обмена при военной ипотеке
Жилье по сути находится в двойном залоге: у банка и у «Росвоенипотеки». Если причина обмена – смена места жительства военнослужащего из-за работы, то вступает в силу программа «Переезд». Главное требование – новое жилье должно быть равноценным по стоимости текущему.
Во всех остальных случаях необходимо погасить ипотечный кредит и отчисления «Росвоенипотеки» по ЦЖЗ. После снятия обременения оформляется договор купли-продажи. Далее возможно снова взять жилплощадь по программе.
В чем могут возникнуть трудности при обмене квартиры
Главная сложность в длительности процедуры, она может занимать до нескольких месяцев. Ускорить процедуру может сотрудничество с банком: обговорите предварительно все этапы сделки.
Если при оформлении текущего ипотечного кредита участвовало АН, сотрудничающее с КО, лучше также поручить ему. Это сэкономит время на проверку продавца и объекта недвижимости.
Загрузка...
