Как продать ипотечную квартиру, если долг перед Сбербанком еще не погашен

Залоговое жилье – наименее ликвидное, среди прочих, на рынке недвижимости. Реализовать его можно только при согласовании с фактическим собственником – банком. Продать квартиру, если она взята в ипотеку в Сбербанке можно самостоятельно, с помощью банка или переоформив свой долг на другого человека.

Можно ли продать квартиру, если ипотека Сбербанку еще не выплачена

Все сделки с передачей залога третьим лицам считаются незаконными. Законодательство определяет права плательщиков в ст.33 и ст.29 ФЗ «Об ипотеке» в части:

• эксплуатации залогового жилья;
• содержания его в надлежащем виде.

Основные причины, по которым клиенты хотят продать ипотечную квартиру:

• Нет возможности больше платить ипотеку;
• Переезд в другой город;
• Развод супругов;
• Нужно продать квартиру и купить новую с целью расширения жилплощади.

Банку все равно сколько лет выплачивался кредит, но, если с момента приобретения жилья в ипотеку, прошло менее 3 лет, придется заплатить налог с продажи. При совершении купли-продажи залогового жилья и покупки нового есть необходимость взять новый ипотечный кредит. При условии положительной кредитной истории, оформляется договор, залогом по которому будет новая квартира.

Особенности проведения процедуры в 2020 году

Прежде всего необходимо просмотреть договор ипотечного займа и убедиться в отсутствии запрета на продажу залогового жилья. Далее необходимо получить разрешение Сбербанка:

1. Обратиться в отделение Сбербанка.
2. Указать специалисту весомую причину продажи ипотечного жилья.

Если последняя будет признана уважительной, с большой долей вероятности переговоры с банком будут результативными. Если банк дал согласие, возможны три варианта.

Самостоятельное проведение сделки

Если покупатель выкупает квартиру у банка, ему предстоит:

1. Поиск покупателя.
2. Сбор документов на квартиру и их проверка.
3. Получение выписки в Сбербанке о состоянии долга.
4. Подписание у нотариуса предварительного соглашения с условиями передачи квартиры в собственность покупателя после снятия обременения.
5. Заполнение заявления о том, что покупатель хочет выкупить квартиру у банка.
6. Заимодатель и покупатель подписывают нотариально заверенный договор купли-продажи.
7. Осуществляются платежи наличными, через ячейки депозитария или аккредитивные счета.
8. Проводится процедура снятия обременения. Деньги со счета могут быть сняты банком и продавцом, только после регистрации договора собственности в Росреестре.

При использовании банковских ячеек, за сделкой закрепляется ипотечный брокер. Открывается две ячейки:

• Одна для суммы задолженности;
• Вторая для средств продавца, определяемая как разница между стоимостью жилья за вычетом долга.

Аккредитивный счет обязательно открывать в Сбербанке. Средства перечисляются в день подписания предварительного договора купли-продажи. Банк удерживает сумму долга, остальную часть снимает продавец.

Сопровождение Сбербанка

Все заботы по совершению сделки берет на себя банк. Вариант менее рисковый для покупателя, но невыгодный для продавца. Банк, стремясь быстрее реализовать объект, может установить цену ниже рыночной. В этом случае прибыль собственника после уплаты оставшейся на момент заключения сделки суммы долга и процентов, будет минимальной.

Продажа ипотеки новому владельцу квартиры

Процедура схожа с заключением стандартного ипотечного кредита:

1. Покупатель подает в банк заявление и пакет документов.
2. После одобрения необходимо обратиться в оценочную компанию. Услуги оплачивает покупатель.
3. Страхование жилья.
4. Переоформление документов с последующим подписанием соглашения о передаче займа. Длительность 28 дней.

Если Сбербанк отказал в продаже ипотечной квартиры или если в договоре прописан на то запрет, а покупатель уже есть, действия следующие:

1. Заемщику обратиться в банк и получить справку об оставшейся сумме долга.
2. Подписать заверенное нотариусом предварительное соглашение.
3. Получить аванс для погашения долга.
4. Закрыть кредит, получить соответствующую справку в банке, снять обременение с квартиры.
5. Зарегистрировать в Регпалате сделку по заверенному нотариусом, и подписанному сторонами, договору купли-продажи.

Продажа квартиры, купленной в ипотеку с помощью материнского капитала, возможна только при приобретении нового жилья. Если в числе собственников фигурирует ребенок, для получения согласия в Сбербанк необходимо предоставить разрешение от органов опеки.

То же со всеми социальными программами. Продавая квартиру, приобретаемую по военной ипотеке, необходимо помимо прочих документов принести одобрение фонда «Росвоенипотека».

Пакет документов для продажи залоговой недвижимости

Сбербанк в обязательном порядке требует наличия:

• Копии паспортов и свидетельства о рождении всех прописанных в квартире;
• Свидетельство о государственной регистрации/акт приема-передачи объекта недвижимости;
• Если сделка совершалась более 5 лет назад – кадастровый паспорт;
• Выписка из домовой книги;
• Справки из БТИ;
• Согласие супруга/супруги, заверенное нотариусом, если жилье приобреталось в браке;
• Справка органов опеки, если один из собственников ребенок.

Дополнительно могут быть затребованы:

• Подтверждение УК, что за квартирой не числятся долги;
• Водительские права как гарант вменяемости продавца;
• Выписка из ЕГРП.

Как купить залоговое жилье

Право на продажу переходит банку через суд. Являясь непрофильным активом КО, объект недвижимости подлежит реализации. Стоимость его ниже рыночной на 5 – 10%.

Найти их можно на веб-ресурсах банка, на сайте федеральной службы судебных приставов. Не стоит доверять различным форумам, где выставляются подобного рода предложения.

Чтобы обезопасить себя необходимо проверить объект недвижимости на предмет:

• дополнительных обременений;
• проживают ли в квартире должники;
• покупая через аукцион, чистоту его проведения;
• не против ли продажи квартиры собственник и члены его семьи.

Риски продавца

Главным из них является неодобрение Сбербанка сделки. Причина отказа, как правило, не уточняется.

При сопровождении сделки Сбербанком, потери продавца и покупателя минимальные. Единственный минус, являющийся одновременно гарантом покупателя – возможность распоряжаться деньгами только после передачи прав собственности на квартиру новому владельцу.