Бизнес ипотека: условия и особенности покупки коммерческой недвижимости

Условия ипотечного кредитования юридических лиц имеет несколько специфических отличий. В отличие от банковских продуктов для физических лиц, бизнес-ипотека предполагает более сжатые сроки, ужесточенные условия и широкую вариативность обеспечения займа.

Цели и особенности коммерческой ипотеки

Коммерческая бизнес-ипотека – это специальный финансовый продукт, используемый для приобретения нежилых помещений в кредит. Заемщиками являются юридические лица или индивидуальные предприниматели, которым требуется площадь для ведения экономической деятельности: торговли, производства и хранения продукции, организации рабочих мест сотрудникам.

Стоит заметить, что существуют отдельные банковские программы для приобретения аналогичных площадей для физических лиц. Такая ипотека может отличаться, в основном, требованиями к заемщикам и способом обеспечения кредита.

Бизнес-кредитование направлено на финансирование:

• Жилой недвижимости (доступно для малого бизнеса и предпринимательства).
• Помещений коммерческого назначения.
• Земельных участков вместе с расположенными на них коммерческими объектами.
• Строительства.

Система займов на покупку коммерческих площадей имеет отличия от жилищной в юридическом регулировании. При приобретении частного дома или квартиры происходит одновременное заключение ДКП (договора купли-продажи), кредитного соглашения и закладной. Процесс оформления коммерческих площадей, купленных в ипотеку, несколько сложнее. Обеспечение (залог) на приобретаемый объект не оформляется сразу. Его можно закрепить только после перехода прав собственности к кредитополучателю. Существующий временной промежуток повышает риски банка на невозврат ссуды.

Также существуют некоторые сложности в проведении оценки коммерческих помещений. Ликвидность нежилого здания рассчитывается индивидуально. Процесс анализа стоимости офисов или торговых точек происходит по одной схеме. В этом случае учитывается:

• Место расположения помещения.
• Его удаленность от центра мегаполиса и окраины города.
• Проходимость (человеческий трафик).
• Наличие близлежащих стратегических объектов, зданий коммерческого или жилого назначения.

При установке уровня ликвидности будут учтены различные факторы, от состояния здания до удобства его использования. Для правильной оценки используются специальные алгоритмы и инструкции, но результат будет максимально приближен к реальным данным.

Общие требования к заемщику и бизнесу

Банки выдвигают определенный перечень требований к заемщикам по бизнес-ссудам:

• Юридическое лицо или ИП должны быть резидентами Российской Федерации.
• Возраст клиента – от 21 до 70 лет (для ИП) на момент окончания договора.
• Хозяйственная деятельность предприятия должна непрерывно вестись более года (если компания осуществляет сезонные работы) и не менее полугода (для остальных компаний).

Дополнительно банк выдвинет требования к годовому обороту компании. В этом вопросе нет единого значения, например, Сбербанк устанавливает разные границы по различным программам финансирования: до 60 млн или до 400 млн рублей.

Для рассмотрения заявки на заем потребуется предоставить в банк:

1. Заявку-анкету клиента.
2. Учредительную документацию и/или регистрационные документы. Нередко у предпринимателей или учредителей несколько направлений бизнеса, открытых организаций – документацию можно предоставить по каждой, это увеличит совокупный доход и лояльность банка.
3. Бумаги относительно осуществления хоздеятельности (учетные книги).
4. Налоговую и бухгалтерскую отчетность о доходах компании. Здесь банку будут интересны бумаги, отражающие общую финансовую деятельность, имеющие отметку ИФНС. ИП могут предоставить управленческие документы, но лишь в дополнение.

Это общий список, который в большинстве случаев требуют банки. Точный перечень может несколько отличаться – иногда кредитные учреждения запрашивают дополнительные бумаги. Отдельно нужно отметить, что в большинстве случаев банки подходят к каждой заявке индивидуально, особенно, когда речь идет о крупных ссудах.

Что может быть предметом залога

Условия банков разделяют понятия залога и объекта приобретения. Если недвижимость удовлетворяет требованиям, ее можно оформить в качестве обеспечения. В других случаях, допустимо предоставление в залог иной собственности:

• Движимого или недвижимого имущества.
• Оборудования.
• Товарно-материальных ценностей.
• Ценных бумаг.
• Сельскохозяйственных животных.

Особенности ипотеки без первоначального взноса

Бизнес-ипотека без первоначального взноса позволяет приобрести объект без стартовых вложений, но имеет свои особенности. Сбербанк пойдет на встречу, если заемщик оформляет кредит под залог собственного имущества.

Также возможно оформление ипотечного договора без первого взноса при уменьшении его срока на треть. Однако условия различных финучреждений могут отличаться. У заемщика есть два варианта: выбор среди продуктов наиболее удобного банка или поиск кредитора, соответствующего индивидуальным потребностям финансирования.

Где взять ипотеку на коммерческую недвижимость

Программы бизнес-ипотеки есть во многих банках. Их условия незначительно отличаются, но в целом у заемщика есть хороший выбор. Ниже представлен обзор различных программ кредитования от ведущих учреждений.

Кредит в «Россельхозбанке»

Финучреждение предлагает оформить заем на покупку коммерческой недвижимости на таких условиях:

• Кредитный лимит – до 200 млн рублей.
• Длительность – до 8 лет.
• Базовая ставка – плавающая, зависит от срока ссуды и первого взноса.
• Выплата заемных средств – единоразово или в форме кредитной линии.
• Обеспечение – покупаемый объект, поручительство акционеров или держателей пакета акций (из расчета 25% плюс 1 акция).
• Отсрочка по выплате «тела» кредита – до 1 года.
• Первоначальный взнос обязателен – от 20%.

На заемные средства можно купить помещения для розничной или оптовой торговли, а также объекты, предназначенные для предоставления бытовых услуг.

Финансирование в ВТБ

ВТБ выдает деньги под залог собственной недвижимости на определенную цель: покупку коммерческой площади различного назначения. Под это определение попадают офисы, помещения для торговли, склады, производственные сооружения или их части.

Основные условия программы:

• Сумма – до 150 млн рублей.
• Продолжительность – 10 лет.
• Первоначальный взнос – не менее 15% от кредитного лимита.
• Зачисление средств – одним платежом.
• Отсрочка – возможно до полугода.
• Ставка по кредиту 10,9 – 13,5% годовых.

Деньги выдаются одной суммой либо траншами (невозобновляемая кредитная линия). Предоставив дополнительный залог, банк отменит требование о первоначальном взносе.

Сбербанк России

Самым надежным банком РФ является Сбербанк. В отличие от уже указанных банков, данное финучреждение предоставляет сразу несколько специализированных программ, в рамках которых заемщик может приобрести недвижимость для коммерческих целей, а также жилые объекты.

 «Бизнес-инвест». Средства выдаются на покупку или строительство недвижимости, проведение ремонтных работ или рефинансирование. Срок до 120 мес., отсрочка по выплате основного долга – до 1 года. Минимальные суммы для с/х деятельности – от 150 тыс. рублей, при рефинансировании – от 3 млн, во всех остальных случаях – от 500 тыс. Максимальная ограничена только платежеспособностью клиента. Ставка по кредиту от 11% годовых. Залог – поручительство, гарантии корпорации поддержки предпринимательства, недвижимость, имеющаяся в собственности.

«Бизнес-недвижимость». На срок от 1 мес. до 10 лет заемщик может взять от 150 тыс. рублей по ставке от 11% годовых. Приобрести можно строящуюся коммерческую недвижимость у аккредитованного партнера-застройщика или готовый объект.

Банк учитывает специфику деятельности и устанавливает разные параметры кредита:

1. Для бизнеса, связанного с сельским хозяйством, сумма от 150 тыс., а первый взнос – от 20%.
2. При кредитовании юрлица под залог собственной недвижимости – 0% первоначальный взнос, сумма от 5 млн рублей. Индивидуальным предпринимателям средства на таких условиях не выдаются.
3. От 500 тыс. рублей с первым взносом от 25% для всех остальных сделок.

Максимальный лимит варьируется от 200 до 600 млн, в зависимости от города пребывания.

«Экспресс-ипотека». Продукт многоцелевой, средства можно направить на покупку жилой или коммерческой недвижимости, в том числе земельных участков. Причем нежилые помещения могут приобрести все клиенты, а жилплощадь – только физические лица (владельцы малого бизнеса). Срок возврата кредита – до 10 лет, сумма – до 10 млн рублей, для ряда городов – до 7 млн. Ставка по договору – 13,9% в год.

Размер первого взноса:

• 15*–20% для жилых объектов;
• 25*–30% для нежилых помещений коммерческого назначения.

*Льготные условия предоставляются отдельным категориям заемщиков. Более подробно о возможности получить скидку можно у персонального менеджера.

Ипотека в «Росбанке»

Еще один банк, предоставляющий ссуду на приобретение коммерческих помещений. «Росбанк» кредитует заемщиков на таких условиях:

• Кредитный лимит – 1–100 млн рублей.
• Длительность – 3 мес. – 7 лет.
• Базовая ставка – 10,38–12,53% за год.

Заемщику потребуется поручительство всех собственников бизнеса. Первоначальный взнос можно заменить на залог другого, дополнительного имущества.

Сегодня у представителей бизнеса достаточно много интересных вариантов оформления коммерческой ипотеки. Заемщики могут выбирать подходящий кредит по объекту кредитования, процентным ставкам, форме обеспечения или длительности договора. Важным условием станет требование о страхование, оно выдвигается во всех случаях оформления ипотеки.