Зачастую заемщики испытывают затруднения при оформлении ипотеки для ИП по причине отсутствия возможности подтвердить реальные доходы. Планируя обратиться в банк для получения ипотеки, следует придерживаться следующих правил:
- не подавать заявку сразу после открытия бизнеса, а дождаться стабильной прибыли, этот фактор положительно отразится на решении банка;
- выбирать учреждения, предлагающие специальные программы по финансированию владельцев бизнеса;
- предлагать максимальное обеспечение кредита.
Особенности ипотеки для индивидуальных предпринимателей
Для того, чтобы получить ипотеку, индивидуальные предприниматели должны подтвердить прозрачную схему оплаты налогов, позволяющую достоверно установить размер дохода.
Главным документом, подтверждающим наличие дохода, является годовая декларация. Если применяется общий режим налогообложения или упрощенный, проблем у заемщика не возникнет. При использовании единого налога на вмененный доход (ЕНВД) или патентной системы (ПСН) банку сложно определить прибыль от ведения коммерческой деятельности. Настороженно кредиторы относятся к заемщикам, применяющим «упрощенку» с уплатой 6% налога с оборота.
Существуют также дополнительные факторы, влияющие на решение банка по выдаче ипотеки предпринимателям:
- Деятельность не должна быть связана с производством алкогольной продукции и табачных изделий, загрязнением природных ландшафтов.
- Возраст физического лица соответствует диапазону – 21…60 лет.
- Возможность привлечь созаемщиков или поручителей.
- Гражданство РФ.
- Проживание в регионе функционирования банка.
- Если бизнес семейный, предпочтительно, чтобы ИП выступал основным должником, а не созаемщиком.
- Годовая выручка клиента не более 400 000 000 рублей.
Условия ипотечного кредитования для ИП
Кредитные организации ставят следующие условия выдачи ипотеки для владельцев бизнеса:
- Ссуда предоставляется на покупку частной или коммерческой недвижимости. Возможно приобретение недвижимости первичного и вторичного рынка, коттеджа, таунхауса.
- Приобретенное имущество “автоматически” становится обеспечением обязательств заемщика. Залогом также может стать другое ликвидное имущество, принадлежащее ИП.
- Бизнес должен функционировать на территории Российской Федерации более 6 месяцев, сезонный – более 1 года.
- Для покрытия рисков, банки обычно повышают ставки на 2-3 процента.
- Обязательно внесение авансового платежа и подтверждение наличия на счету предпринимателя необходимой суммы, соответствующей 15 — 50% стоимости приобретаемого объекта.
- Приобретаемое имущество подлежит страхованию за счет клиента. Личный и титульный полис во многих банках оформлять не обязательно, но его наличие обеспечивает более выгодные условия кредитования.
- Схема погашения — дифференциальная или аннуитетная. Во втором случае клиент ежемесячно выплачивает фиксированную сумму на протяжении всего срока выплаты. Особенность дифференцированных платежей состоит в том, что к концу срока действия ссуды объем выплат уменьшается.
Документы для получения жилищного займа ИП
Список документов, используемый при оформлении ипотеки, зависит от выбора программы кредитования.
Полный пакет. Выдавая ссуду на стандартных условиях, финансовые учреждения требуют подтвердить успешность бизнеса полным портфелем бумаг — копиями финансовых отчетов, выписками с расчетного счета, справками об отсутствии кредитов, свидетельством ОГРНИП и ИНН. Также потребуются копии арендных и лизинговых договоров, лицензия (если актуально).
Упрощенный пакет. Ряд финансовых компаний упростили требования к владельцам бизнеса, требуя только паспорт, ИНН, декларацию (за год при УСН, за два при ОСН) и свидетельства госрегистрации ИП.
Ипотека по 2 документам – наиболее простой способ получения ссуды, достаточно предоставить паспорт и СНИЛС.
На приобретаемую недвижимость придется представить:
- договор с продавцом (купли-продажи, уступки прав требований);
- оценочный отчет;
- свидетельство регистрации прав собственности;
- выписку из ЕГРП;
- выписку из государственного кадастра недвижимого имущества с планом;
- техпаспорт приобретаемого жилья;
- справка об отсутствии долгов по коммунальным услугам (для квартиры на вторичном рынке);
- уставные документы продавца (если применимо).
Личные документы заемщика/поручителя:
- заявка по форме банка;
- паспортные данные;
- дополнительный документ, подтверждающий личность (на выбор): права на вождение авто, военный билет,
- загранпаспорт, СНИЛС, ИНН.
Какие банки дают индивидуальным предпринимателям ипотеку?
Ипотеку индивидуальным предпринимателям дают банки, предоставляющие ИП специальные программы кредитования («ТрансКапиталБанк», «МИнБанк»):
- По двум документам. Если декларации нулевые или сумма дохода минимальна, заемщику предлагается программа кредитования по паспорту и СНИЛС, без справок, поручителей. Кредитная организация рассчитывает доход, учитывая информацию выписок по счету и первоначальный взнос — минимум 30%.
- Ипотека с нулевым взносом. Ипотечные займы без первоначального взноса, как правило, должны быть обеспечены собственным жильем заемщика (при условии, что данное имущество может быть использовано в качестве залога в соответствии со статьей 6 ФЗ № 102). Возможно также повышение ставок, применяемое с целью компенсировать банковские риски. Допускается привлечение поручителей. Двойное обеспечение позволит добиться положительного ответа. Сумма выдаваемых денег составит 50-80% от стоимости недвижимости. При неисполнении клиентом обязательств по договору ипотеки, залоговое жилье используется для компенсации потерь расходов банка.
- Ипотека по полному пакету документов. При оформлении кредита на покупку собственного жилья индивидуальные предприниматели сталкиваться с трудностями (повышенными процентами, короткими сроками, расширенным пакетом документов), перекрывающими нестабильный доход. Однако, предоставление полного пакета документов, созаемщиков и поручителей позволяет получить привлекательные условия кредитования.
Предложения банков для ИП при оформлении ипотеки в 2020 году:
| Программа | Цель | Срок | Сумма в рублях, % | Ставки | Залог | Первый взнос |
|---|---|---|---|---|---|---|
| «Фора-Банк», «Готовое жилье» | квартира в многоквартирном доме | 3-25 | Не ограничена | от 11%-11,5%* | Приобретаемая недвижимость | 15 % |
| «Кемсоцинбанк», «Ипотека» | Дом, вторичная недвижимость | 5 лет | 100% стоимости жилья | 11—16% | Приобретаемая недвижимость | 0 % |
| «МИнБанк», «Под ключ» | Апартаменты, новостройка, вторичная недвижимость | 1-30 | 100 000—10 000 000
50/90 % стоимости жилья при предоставлении полного пакета/двух документов соответственно |
9,55 % — 11,75 % (по двум документам) | Ипотечная недвижимость | 10% |
| «Уссури», «Ипотека» | Вторичная недвижимость | 20 | до 5 000 000
до 90 % стоимости квартиры |
11,85 — 13,85 % | Приобретаемая недвижимость | 20 |
| «ТрансКапиталБанк», «Приобретение недвижимости» |
Апартаменты, дом/коттедж с землей, новостройка, готовое жилье, комната, таунхаус |
1-25 | от 500 00090 % цены квартиры,
70 % (по 2-м документам) |
9,7 — 11,95 %** | Приобретаемое жилье | 10 |
| «Калуга», «Ипотечный» | Дом/коттедж, новостройка, вторичный рынок | 10 | до 75% стоимости объекта;
до 100% стоимости жилья при предоставлении дополнительного залога |
10,5 — 16,5 % | Покупаемое имущество | 25 |
| «Сбербанк»***, «Покупка вторичной квартиры» | Жилая недвижимость | 1-30 | до 30 000 000 | 8,6**** | Приобретаемая недвижимость | 15% |
*базовые ставки для ИП без учета дополнительных опций;
**базовые ставки без учета дополнительных опций и тарифа “Выбери свою ставку”;
***по всем ипотечным программам “Сбербанка” для физических лиц надбавка к процентной ставке для ИП отсутствует;
****в рамках акции для молодых семей и онлайн одобрении квартиры, выбранной на DomClick.ru
Как индивидуальному предпринимателю взять ипотеку?
Чтобы взять ипотеку, ИП должен подать в банк предварительную заявку, собрать портфель документов и подыскать жилье, соответствующее требованиям кредитной организации.
Этапы оформления
Поиск финансового учреждения. Главные факторы выбора — стабильность и надежность кредитора, широкая география покрытия и выгодные условия ипотечных продуктов.
Подача документации. Вместе с документами клиенту потребуется заполнить заявление на получение ипотеки для ИП. В анкете необходимо указать личные данные, описать финансовое положение, источники дохода, наличие первоначального взноса или собственного ликвидного имущества, а также указать предпочтительные параметры кредита.
Проверка документации. На этапе принятия решения служба безопасности может запрашивать дополнительные документы или сведения, не указанные в анкете. При получении недостоверных данных увеличивается риск отказа. Проверка бумаг длится 2 — 14 дней. В течение указанного срока банк оставляет за собой право отказать в выдаче займа без объяснения причин.
Получение итогового решения. В случае одобрения индивидуальному предпринимателю остается найти недвижимость, удовлетворяющую требованиям кредитной организации по ряду параметров: стоимости, территориальному расположению, состоянию (кредитованию не подлежат объекты, находящиеся в аварийном состоянии).
Определившись с объектом, заемщику потребуется собрать документы и заключить с продавцом договор, запросить счёт для проведения безналичной оплаты приобретаемого жилья. Затем подписать ипотечный договор, внести аванс (если это предусмотрено условиями займа), и оформить страховку. Кредитор перечисляет деньги продавцу.
При обращении для регистрации ипотеки в случае оформления кредита под залог имеющейся недвижимости будьте готовы предъявить:
- Договор залога, подготовленный с соблюдением статьи 9 ФЗ № 102, а также кредитный договор.
- Заявление о государственной регистрации ипотеки.
- Оригинал закладной (если оформляется).
- Чек об оплате госпошлины.
Если проходит сделка купли-продажи объекта с оформлением его же в залог, то ипотека регистрируется вместе с переходом права собственности. То есть в Росреестр подаются также документы по приобретению жилья: договор с продавцом, акт приема-передачи и т.д.
Стандартные сроки проведения регистрации: 5-12 рабочих дней с момента подачи заявления.
Особенности ипотеки для ИП на патенте
Список индивидуальных предпринимателей, работающих на патенте, включает репетиторов, частных фотографов, ветеринаров и прочие виды деятельности. При упрощенной системе налогообложения банки предусматривают наличие расчетного счета, отображающего обороты бизнеса, платежеспособность клиента. Часто деятельность на патенте рассматривают в качестве дополнительного дохода или применяют корректировочные коэффициенты.
Обязательный перечень документов для ИП на патенте:
- свидетельство о государственной регистрации ИП (для предпринимателей, зарегистрированных до 2017 года);
- подтверждение выплаты взносов во внебюджетные фонды;
- выписки по расчетным счетам за последний год.
- бумаги, свидетельствующие о получении дополнительного дохода и уплате НДФЛ;
- договора с контрагентами (3-5 сделок);
- договора аренды офиса, склада, производственных помещений.
- лист записи ЕГРИП (для ИП, зарегистрированных, начиная с 2017 года);
- документы по кредитной истории и текущих обязательствах (кредитные договора, справки о состоянии займов, письма от кредиторов);
- подробное описание деятельности клиента в произвольной форме;
- тетрадь по учету деятельности (доходы и расходы).
Особенности ипотеки для ИП на ЕНВД
Для того чтобы получить ипотеку ИП «на вмененке», следует обратиться в банк, обслуживающий расчетный счет клиента для объективной оценки оборотов бизнеса. Также предпочтительно использование контрольно-кассового оборудования. Фискальные накопители дадут достоверные сведения о деятельности заявителя. Можно показать кассовую книгу или подтвердить оплату налогов и взносов в социальные службы, предоставить договора с покупателями, поставщиками.
При возникновении вопросов воспользуйтесь правом бесплатной консультации в банке. Эксперт в области ипотечного кредитования конкретного банка поможет рассмотреть основные нюансы оформления ипотечного займа. Индивидуальные предприниматели при оформлении жилищной ипотеки обслуживаются, как физические лица.
Загрузка...
