Что нужно сделать для оформления ипотеки перед первым визитом в банк

Перед тем как взять ипотеку на квартиру, нужно начать с определения ключевых моментов сделки – какой тип недвижимости будет покупаться, планируется ли привлекать к сделке риелтора или агентство недвижимости, и в целом какие подводные камни могут поджидать будущего заёмщика.

Оформление ипотеки: с чего начать

Решившись на ипотеку, многие люди теряются, а что же делать в первую очередь – пытаться получить одобрение у банка или искать квартиру. Эти два момента сильно зависят друг от друга, и поэтому сложно понять, что делать в первую очередь.

С одной стороны, нужно сначала найти квартиру – какой смысл брать ипотеку и начинать оформлять документы, если желаемая недвижимость ещё не найдена? Особенно актуально это для небольших городов, где рынок недвижимости ограничен, и могут возникнуть трудности с поиском жилья, отвечающего всем параметрам.

С другой стороны, на практике у людей часто желания расходятся с возможностями (ну или заёмщик имеет неоправданно завышенные представления о собственной платёжеспособности). Возможно, человеку приглянется просторная квартира за 5 000 000, тогда как его реальный заработок потянет ипотеку максимум на 2 000 000 -2 500 000 рублей.

Чтобы не зациклиться в таком парадоксе и не тратить время впустую, можно поступить следующим образом.

1. Откройте сайты с предложениями о продаже квартир, типа «Авито», «Циан» и посмотрите, сколько стоят квартиры в вашем городе (учитывайте нужное количество комнат, этажность, площадь, другие факторы). Пусть даже вы не планируете покупать недвижимость по объявлениям, это все равно даст вам хорошее представление о разбросе цен.
2. Посетите сайт любого крупного банка (например, Сбербанка или ВТБ) и найдите в разделе «Ипотека» ипотечный калькулятор. Введите там желаемую сумму кредита, размер первоначального взноса, укажите дополнительные данные (являетесь ли вы зарплатным клиентом, молодой семьёй и пр.) и поиграйте возможными сроками кредита. На сайте Сбербанка при этом показывает, какой у вас должен быть размер подтверждённого дохода.

Само собой, это ещё не окончательное подтверждение и не гарантия, что банк даст ипотеку именно в таком размере и на таких условиях. Однако это помогает составить представление о том, на что гражданин может рассчитывать с имеющимся уровнем дохода.

Первичка или вторичка: плюсы и минусы

Выбор между первичным или вторичным жильём осложняется ещё и тем, что люди не всегда полностью понимают разницу между этими видами недвижимости, а также не знают, чем эта разница оборачивается на практике.

Первичное жилье – это то жилье, которое не имеет собственника, и где никто раньше не жил. Причём нужно понимать, что первичка, с обывательской точки зрения, не всегда оказывается первичкой с юридической точки зрения.

Например, гражданин Петров участвовал в долевом строительстве новостройки, купив там трёхкомнатную квартиру.

После того как дом был достроен, Петров решил продать недвижимость. Для гражданина Иванова, который решил взять её в ипотеку, на первый взгляд, недвижимость будет первичной – ведь это совершенно новая квартира, где никто не жил. Но с юридической точки зрения эта недвижимость относится к вторичной – у неё есть собственник, и формально сделка может осложняться тем, что на недвижимость могут претендовать наследники Петрова, или квартира покупалась с материнским капиталом, и дети были наделены долями и др.

Плюсы первички:

1. совершенно «чистая» квартира – не всплывут никакие наследники, претендующие на недвижимость, не будет проблем с обременением и др.
2. новые дома оснащаются многими удобствами, которых нет в старых – отдельные места для колясок в подъезде, пандусы для инвалидов, хорошие просторные лифты;
3. иногда можно даже выбрать свою планировку, т.е. в квартире стоят только несущие стены, а межкомнатные перегородки могут быть возведены по усмотрению владельца;
4. хорошее состояние нового дома, который еще не успел износиться.

Минусы первички:

1. невозможно сразу въехать, т.к. в большинстве случаев покупаются «голые стены», и квартира непригодна для проживания;
2. сопутствующие высокие расходы на ремонт и «доведение квартиры до ума»;
3. многие покупатели отдают предпочтение домам более ранней постройки (тем же сталинкам), мотивируя это тем, что раньше строили на совесть, а теперь на всем экономят;
4. не всегда есть возможность получить представление о доме и соседях – нет возможности спросить о том, насколько слышно соседей за стеной, жарко ли в доме летом, сильно ли он остывает зимой и др., а в случае с вторичкой, картина более или менее ясна.

Подробнее: об особенностях покупки квартиры в новостройке.

Вторичная недвижимость – это квартиры, покупаемые у предыдущих владельцев. Таких квартир на рынке много, причём ценовой разброс, как правило, ощутимее, чем у первичной недвижимости – поскольку каждый владелец сам определяет цену, пусть и опираясь на работу оценщика.

Плюсы вторички:

1. покупается готовая квартира, в которой можно сразу прописаться и жить – оптимальный вариант, если у семьи нет денег на ремонт;
2. можно найти выгодные предложения, когда владелец особенно торопится продать недвижимость в связи с личными жизненными обстоятельствами;
3. зачастую более выгодная ипотека.

Минусы вторички:

1. возможные проблемы с правом собственности, обременением, мошенничество;
2. «наследство» от предыдущих хозяев – иногда приходится самостоятельно вывозить вещи, избавляться от неприятных запахов и застарелой грязи, не говоря уж о квартирах с криминальным прошлым (зачастую практически невозможно узнать, что в квартире ранее было совершено убийство или организован местный наркопритон, а не каждый захочет жить в такой квартире);
3. непредсказуемость – ипотека оформляется не быстро, а владелец может в последний момент задрать цену, сделать выбор в пользу другого покупателя и др.
4. старая инфраструктура – неработающие лифты, протекающие крыши, тонкие стены, барахлящая проводка и прочие прелести старых домов, которые выявляются уже слишком поздно.

Такое возможно, когда сделка совершалась мошенниками или же намеренно утаивались лица, имеющие право претендовать на данную недвижимость. Например, продаётся квартира, принадлежавшая умершей женщине. Семья берет ее в ипотеку, начинает выплачивать кредит, а через несколько лет из тюрьмы выходит племянник той женщины, и заявляет о правах на наследство.

Получается ситуация, когда и наследник, и заёмщик имеют права на одну квартиру по закону. Разрешается такая ситуация обычно в суде. В случае принятия решения в пользу наследника наличие действующего полиса титульного страхования обяжет страховую компанию выплатит остаток ипотеки, и пусть заёмщик останется без недвижимости, на нем хотя бы не будет висеть ипотечного кредита.

Нужен ли риелтор при покупке квартиры в ипотеку

Здесь сложно дать однозначный ответ, так как все зависит от конкретного заёмщика. Если вы состоятельный человек, достаточно сильно занятый на работе, и не хотите или не имеете возможности лично заниматься оформлением сделки, то лучше обратиться к проверенному риелтору или в агентство недвижимости. Если же вы достаточно подкованы в данном вопросе, и тем более, если вы покупаете первичную недвижимость, теоретически можно справиться собственными силами.

Помощь риелтора заключается в следующем:

• подбор вариантов недвижимости (зачастую риелторы могут предложить те квартиры, которых вы не найдёте в продаже по объявлениям);
• помощь в получении ипотеки (иногда риелтор может помочь получить более низкую ставку, а если банк не одобряет нужную сумму, то риелтор предложит альтернативные варианты банков);
• проверка юридической чистоты квартиры, наличия прописанных в ней, обременения, залога и др.;
• соблюдение интересов клиента в сделке (чтобы его права не ущемлялись);
• оформление документации, представительство в банке и других органах, при оформлении сделки купли-продажи, регистрации права собственности и других этапах;
• проверка подлинности документов на квартиру;
• урегулирование спорных ситуаций и консультация клиента по всем необходимым вопросам.

Стоимость всех этих услуг может исчисляться в процентах от суммы сделки или же назначаться в фиксированном размере. В среднем нормальной ставкой за услуги риелтора выступает 3-4% от суммы сделки (а это 60 000 — 80 000 рублей при покупке квартиры всего за 2 000 000) или же 30 000 — 50 000 рублей за сопровождение сделки, плюс отдельная сумма за проверку чистоты квартиры и легальности сделки.

Риелтор может действительно ускорить процесс поиска квартиры, правильно провести сделку, оформить ипотеку и все сопутствующие документы, а также проследить за их легальностью. Однако необходимо понимать, что риелтор всего лишь обязуется сделать то, что в его силах, и не несёт ответственности в случае, если этого окажется недостаточно (например, все же всплывёт факт мошенничества).

Что нужно знать при обращении в агентство недвижимости

Агентства недвижимости оказывают практически тот же спектр услуг, что и отдельно действующие риелторы, однако, их расценки могут доходить до 6-7% от суммы сделки, плюс может потребоваться предварительный залог или задаток (хотя и с риелторами такая практика встречается).

Вот несколько советов тем, кто решил обратиться в подобное агентство:

1. Проверяйте документы – лицензию на право осуществления риелтерской деятельности, учредительные документы, паспорт обслуживающего сотрудника и его трудовой договор, сертификат на оказание риелтерских услуг.
2. Читайте отзывы на специализированных форумах – важны не отзывы на самом сайте агентства (их можно разместить самим, удаляя негативные комментарии), а отзывы на сторонних сайтах, где люди делятся мнениями и опытом.
3. Срок работы – не всегда показатель. Можно столкнуться с тем, что человек энное время проработал в риелтерском агентстве, а потом ушёл в свободное плавание и основал своё агентство – срок работы фирмы небольшой, а за плечами на самом деле большой опыт. Поэтому смотрите на документы, сертификаты и т.д.
4. Предметом договора должно быть прописано обязательство агентства обеспечить сделку купли-продажи квартиры. Если же договор заключается на консультационные услуги, то клиента могут консультировать долго и обстоятельно, а сам процесс покупки недвижимости будет двигаться медленно.
5. Тщательно проверяйте бумаги по оформлению так называемого «залога». Агентство может утверждать, что эти средства предназначаются продавцу, а они берут их только на хранение. На деле же денежные средства залогом служить не могут, а эта сумма чаще всего служит гарантией, что агентство получит вознаграждение.
6. Кроме этого, следите, кому по договору переходит этот самый «залог». Если его принимает некий поверенный, то по факту получается, что агентство от вас денег не получало. Если сделка сорвётся, клиенту придётся требовать эти деньги с поверенного – т.е. частного лица.

Напоследок отметим два признака в работе агентства, которые должны насторожить потенциального клиента. Во-первых, если сотрудники агентства напрочь отказываются знакомить покупателя и продавца. У нормального агентства есть договор с обеими сторонами сделки, по которому они не могут купить или продать квартиру без участия агентства – т.е. фирма гарантированно получит вознаграждение, и ей нечего бояться, что клиенты договорятся без нее. А вот если агент всячески этого избегает, значит, он простой посредник, боящийся остаться без своей доли прибыли.

Во-вторых, тревожным звоночком служит момент, когда сотрудник агентства просит подписать сразу массу договоров и дополнительных соглашений. Обычно такими схемами уходят от ответственности или уплаты налогов. В честной и добросовестной фирме все оформляется минимальным пакетом документов, а дополнительные соглашения заключаются в случаях, когда это действительно необходимо – корректируется или продляется договор, перезаключается на другое лицо и др.

На предварительном этапе стоит также определиться, нужен ли ипотечный брокер.