Ипотечные каникулы при покупке квартиры

Ипотечные каникулы дают возможность заемщикам временно снизить нагрузку на свой бюджет во время обслуживания кредита. В банковской практике их разделяют на две разновидности. Первая – когда заемщик обращается с просьбой снизить ежемесячный платеж в связи с финансовыми трудностями. Второй вид ипотечных каникул – когда кредиторы уменьшают платеж по кредиту клиенту, пока застройщик не сдаст квартиру в эксплуатацию.  О втором варианте ипотечных каникул речь пойдет в этой статье.

Основные понятия

Ипотечные каникулы — это специальный график погашения задолженности по кредиту на покупку квартиры в новостройке, который предусматривает ежемесячную разбивку платежа не равными частями, а следующим образом:

1. В начале действия кредитного соглашения в течение определенного периода периодические взносы по ипотеке устанавливаются на минимальном уровне. Их размер рассчитывается в зависимости от программы кредитования. Длится этот период до окончания строительства дома и оформления заемщиком документов на право собственности и обычно занимает от полугода до 2 лет.
2. После окончания льготного периода ежемесячный взнос увеличивается пропорционально количеству месяцев, которые остались до окончания срока действия кредитного договора.

Необходимость ипотечных каникул обусловлена тем, что заемщик, пока будет возводиться дом, несет дополнительные расходы на аренду жилья, а это существенно влияет на его платежеспособность. А таким образом он сможет без проблем выполнять свои обязательства перед банком и платить арендодателю одновременно.

Если программа кредитования не предусматривает уменьшение размера ежемесячного взноса, тогда заемщики по собственной инициативе могут обращаться в банк с просьбой предоставить кредитные каникулы. Обычно они бывают следующих форм:

1. Отсрочка погашения тела кредита – в течение определенного срока заемщик будет погашать только проценты либо какую-то часть от первоначального платежа по телу долга.
2. Снижение в течение определенного периода размера процентной ставки.
3. Оплата части начисленных процентов.
4. Пролонгация кредитного договора на несколько лет.

Все вышеописанные способы дают возможность клиенту снизить размер ежемесячного платежа и облегчить ему погашения кредита в трудный период.

Типовые условия в 2020 году, примеры программ

Условия ипотечных каникул в каждом банке разные. Но все они направлены на снижение кредитной нагрузки заемщика, который пользуется кредитом на покупку жилья. Ниже представлены несколько примеров условий льготного периода погашения от ведущих российских банков.

«ДельтаКредит»

Здесь снизить ежемесячные взносы на срок 1 или 2 года можно по ипотеке, оформленной более чем на 10 лет. Воспользовавшись этой опцией, заемщик платит:

1. В первые 1 или 2 года половину от рассчитанного платежа согласно первоначального графика, которая направляется на погашение процентов или их части.
2. В следующие 3 или 5 лет заемщик погашает ежемесячно суммы начисленных, но невыплаченных процентов за предыдущий период, а также ежемесячный взнос, рассчитанный исходя из оставшегося срока кредита.
3. По истечении 3 или 5 лет до конца срока действия договора клиент оплачивает только ежемесячный платеж, рассчитанный в предыдущем периоде (то есть без процентов за прошлые года).

Аналогичные условия снижения кредитной нагрузки предлагаются и в «Росбанке».

«Уралсиб»

«Уралсиб» дает возможность заемщикам, которые взяли кредит на покупку жилья в новостройке, воспользоваться ипотечными каникулами. Срок их действия может составлять от 12 до 24 месяцев и предусматривает снижение ежемесячного платежа наполовину.

После завершения отсрочки неоплаченный долг разделяется на количество месяцев, которые остались до окончания срока действия соглашения и, таким образом, получается новый ежемесячный платеж по кредиту.

Сбербанк

Условия ипотечных каникул в Сбербанке несколько отличаются от предыдущих финансовых учреждений. Конкретной программы для заемщика у банка нет: он заключает партнерский договор с застройщиком, который берет на себя часть кредитных платежей на определенный период. Обычно программа позволяет заемщику в течение первых двух лет платить половину ежемесячного платежа по кредиту.  Также ипотечные условия Сбербанка предусматривает возможность финансирования покупки жилья в новостройке в два этапа:

1. На первом этапе банк перечисляет продавцу 50% от стоимости жилья сразу после заключения заемщиком договора долевого участия.
2. Второй транш Сбербанк перечисляет в течение двух лет, но не позже сдачи дома в эксплуатацию и оформления квартиры в собственность.

Очень часто предложение воспользоваться ипотечными каникулами можно встретить в совместных программах и других банков с застройщиками. Например, банк «Уралсиб» дает возможность снизить ежемесячный платеж наполовину при условии покупки квартиры в «СпецСтройКубань», также около 55%-56% от первоначального платежа будет плата, если заемщик желает приобрести квартиру в ЖК «Императорские Мытищи».

Застройщик ООО «Пригород Лесное» предлагает воспользоваться возможностью купить в ипотеку квартиру с отделкой в одноименном ЖК, выплата по которой начнется только после заселения. Финансируют покупку по этой программе ведущие российские банки.

Преимущества и недостатки ипотечных каникул, советы заемщикам

Главная задача ипотечных каникул — сделать погашение задолженности доступным во время сложных финансовых периодов. В данном случае — пока застройщик не сдаст дом в эксплуатацию и клиент не переселится в свое собственное жилье. Таким образом, он получает возможность одновременно обслуживать кредит и выполнять арендные платежи за съемную квартиру.

Но в тоже время эта опция имеет ряд недостатков:

1. Снижая ежемесячный платеж сегодня, клиенту придется платить больше по кредиту после завершения льготного периода. Исключением является пролонгация кредитного договора. В таком случае остаток долга разбивается равными частями до конца его срока действия.
2. Увеличивается размер совокупной переплаты. Уменьшение размера ежемесячного платежа осуществляется за счет снижения величины погашения тела кредита или полной его отмены. В итоге получается, что задолженность по ипотеке не уменьшается, а значит проценты начисляются на большую сумму в течение длительного времени. Такое же правило действует и при увеличении срока действия договора.
3. Банк может и не дать ипотечные каникулы. Не все финансовые учреждения практикуют использование подобных графиков погашения.

Учитывая вышеизложенное, нужно отметить, что оформить ипотечные каникулы имеет смысл только когда это необходимо и только в крайних случаях. Если же у заемщика есть возможность платить по кредиту полный ежемесячный платеж, то лучше продолжать так и делать дальше. Ведь снизив периодический платеж сейчас, клиенту придется платить больше в будущем, а еще не известно, получится или нет улучшить свое материальное состояние за период льготного погашения.