Оформление ипотеки – трудоёмкий и длительный процесс. С тех пор как заёмщик переступает порог выбранного банка, ход событий несколько упрощается, поскольку к нему приставляется менеджер, сопровождающий сделку. Тем не менее, чтобы взять в ипотеку квартиру, гражданину придётся преодолеть немало этапов, уделяя внимания отдельным нюансам.
Как происходит оформление ипотеки
В наиболее кратком и упрощённом виде все выглядит легко и быстро – алгоритм следующий:
- клиент приходит в банк с пакетом документов и подаёт заявку;
- после получения одобрения клиент выбирает квартиру (если это не было сделано ещё до визита в банк);
- предоставляет документы на квартиру и отчёт о её оценке;
- подписывает окончательные документы (ипотечный договор, страхование), после чего клиенту выдаются кредитные средства;
- клиент идёт и проводит сделку с покупателем – переводит ему деньги или передаёт с помощью ячейки в депозитарии, заключается договор купли-продажи, регистрируется новое право собственности;
- регистрация квартиры в залог банка, переезд в новое жилье.
На деле же отдельные этапы оформления требуют пристального внимания со стороны заёмщика и обладают рядом важных нюансов. Отчасти данный процесс можно упростить, обратившись в агентство недвижимости или к риелтору, однако, нужно понимать, что эти лица не берут на себя полной ответственности за максимально выгодный исход сделки, и заёмщику все равно нужно хорошо разбираться в ходе сделки и следить за ее этапами.
Сроки рассмотрения заявки и действия одобрения
В среднем банки рассматривают заявку по ипотеке в срок от нескольких дней до недели. Сбербанк, например, обещает вынести решение за 2-5 рабочих дней (подробнее: о программах Сбербанка), ВТБ – 1-5 дней или даже 24 часа в рамках своей особой программы «Победа над формальностями». В других банках сроки могут разниться, но не сильно будут отличаться от этих. Это время нужно банку, чтобы проверить заёмщика – оценить платёжеспособность по своим скоринговым системам, посмотреть кредитную историю, связаться с работодателем, и др.
Со сроками действия одобрения разброс будет сильнее. Сбербанк в 2020 году повысил срок действия одобрения с 2 до 3 месяцев, в ВТБ оно действует 4 месяца. По остальным банкам разброс может быть от 2 месяцев до полугода.
Данный период необходим уже не банку, а самому заёмщику. Если до обращения за кредитом человек не определился с тем, какую именно квартиру будет покупать, то сейчас ищет предложение уже с учётом той суммы, на которую банк одобрил ему ипотеку. Может быть такое, что банк одобрил сумму меньше той, чем требовалась – тогда приходится либо срочно искать дополнительные средства, либо выбирать новый объект недвижимости. Не исключён и вариант, что квартиру «увёл» другой покупатель, пока собирались документы в банк и ожидалось одобрение.
В целом клиенту не стоит переживать, если по каким-то причинам не удаётся провести сделку в период, пока действует одобрение банка. Если условия у самого клиента не изменились, платёжеспособность на прежнем уровне, и не возникло внезапной необходимости в увеличении размера кредита, то можно подать повторную заявку и снова получить одобрение.
Проблема может возникнуть тогда, когда в процессе поиска недвижимости «аппетиты» клиента вырастают, и ему потребуется одобрение ипотеки на более крупную сумму – а это означает вновь ждать решения банка, и не факт, что он согласится выдать более крупную ипотеку. Поэтому многие советуют изначально запрашивать в банке сумму побольше – отчасти по принципу «все равно одобрят меньше, чем просишь», отчасти чтобы был запас денег при выборе квартиры.
Как банк проверяет выбранную квартиру
Итак, допустим, заёмщик выбрал квартиру или студию. Далее порядок получения окончательного одобрения от банка зависит от того, о какой недвижимости идёт речь. Банку в теории все равно какую недвижимость покупает клиент – лишь бы он был платёжеспособен и выплачивал за неё ипотеку. Однако на практике банк понимает, что риск утраты платёжеспособности есть с каждым клиентом, а значит, ипотека будет выдана только на те объекты, которые банк в случае чего сможет изъять у клиента и продать, тем самым вернув свои деньги.
Если речь идёт о долевом строительстве (т.е. дом ещё возводится и не сдан в эксплуатацию), банк будет проверять добросовестность и надёжность застройщика. К сожалению, история знает массу случаев, когда застройщик присваивал деньги дольщиков и не завершал стройку либо вообще банкротился. Кроме того, важно и то, насколько качественно он возводит дома – вдруг дом обрушится через пару лет после постройки, а банк лишится залогового имущества. Поэтому застройщик подвергается проверке, даже если ипотека оформляется на квартиру в уже достроенной новостройке.
Когда речь идёт о вторичной недвижимости (т.е. у квартиры уже есть хозяин), проверка нацелена на два основных направления:
- удовлетворительное состояние самой квартиры и дома, в котором она находится;
- история владения квартирой.
В первом случае банку важна все та же ликвидность квартиры – возможность продать ее в случае безнадёжной просроченной задолженности. То есть предмет ипотечного залога не должен стоять в очереди на снос, не быть слишком изношенным (взять кредит под залог квартиры в доме 70-х годов будет довольно проблематично), быть подключённым к электро- и водоснабжению, находится в регионе кредитования банка и в целом не на отшибе города в каком-то заброшенном месте, а в адекватном районе.
Во втором случае банку нужна гарантия, что в период выплаты ипотеки не выяснится, что сделка недействительна в связи с тем, что собственник не имел права продавать квартиру, у него нашлись неожиданные наследники и прочее.
На самом деле, глубина этой проверки со стороны банка (и вообще ее наличие) давно выступает предметом жарких споров. С одной стороны, банку важна только платёжеспособность заёмщика, и если он сочтёт его способным выплатить ипотеку, он ее выдаёт. А позаботиться о том, чтобы квартира осталась у заёмщика – это уже дело самого заёмщика. Поэтому сторонники данной точки зрения утверждают, что банк проверяет только законность права собственности на квартиру, а все последующие проблемы его не касаются – клиент все равно будет обязан платить ипотеку.
Однако не стоит забывать, что банк всегда оценивает объект залога с точки зрения ликвидности. А если заёмщик лишится квартиры в пользу наследника, затем откажется платить ипотеку или станет неплатёжеспособен, банк тоже не сможет продать залог.
Таким образом, однозначный ответ на этот вопрос дать нельзя, но можно как минимум перечислить признаки, на которые нужно обратить внимание при подборе квартиры для ипотеки.
Какой должна быть квартира со вторичного рынка недвижимости
Все признаки здесь разделяются на те, что должны насторожить, и те, что можно отнести к «портрету идеальной квартиры». Оптимальный вариант для покупки – квартира с одним-двумя собственниками с самого начала эксплуатации, право собственности возникло не менее трёх лет назад на основании договора купли-продажи (не дарения или наследования), хорошее состояние самой недвижимости и дома, отсутствие несовершеннолетних собственников.
Признаки подозрительной квартиры:
- прописано около десяти человек. Как минимум, придётся ждать, пока все они выпишутся, процесс может затянуться, или вообще квартира использовалась для махинаций с пропиской;
- квартиру продавали 4-5 раз и более (особенно за короткое время) – необходимо выяснять причины продажи;
- квартира недавно перешла по наследству – всегда могут всплыть неожиданные родственники (напомним, срок исковой давности для оспаривания сделки здесь 3 года);
- есть несовершеннолетние, имеющие долю – само по себе это не подозрительно, но нужно получить разрешение от органов опеки, плюс продавцу придётся обязательно прописывать детей в другом месте, либо если есть прописка, переводить им на счёт деньги за долю в этой квартире; банк все это должен контролировать и не всегда хочет связываться с такой квартирой;
- квартиру продают по доверенности (т.е. не сам хозяин) – опять-таки, это может быть вполне легальная доверенность, но нужно проверить, действительно ли все оформлено официально, что послужило основанием для оформления доверенности и др.
Отзывы в интернете сообщают о новом виде мошенничества с квартирами – квартиру продаёт собственник, и все вроде бы в порядке, но через какое-то время продавец заявляет о своей невменяемости в момент заключения договора, в результате чего сделка аннулируется. Чтобы застраховаться от такой неприятности, желательно попросить у продавца справку из психоневрологического диспансера о том, что он не состоит там на учёте. Альтернативой такому документу могут послужить водительские права или разрешение на ношение оружия – их не выдают тем, кто состоит на учёте в ПНД.
Кроме того, если продавец в разводе, а квартира приобреталась ещё в браке, банк может потребовать согласие второго супруга (т.е. подтверждение, что он(а) не претендует на квартиру), либо соглашение о разделе имущества. В целом большинство проблем с вторичной недвижимостью решаются оформлением полиса о страховании титула – риска утраты права собственности.
Что происходит на заключительном этапе
Допустим, квартира устроила и банк, и заёмщика, не вызвала никаких подозрений на всех этапах проверки, а ее оценочная стоимость уложилась в рамки одобренной банком суммы ипотеки.
В таком случае с банком подписывается ипотечный договор, а сразу после этого с продавцом составляется договор купли-продажи. После этого ипотечная сделка регистрируется в Росреестр. На данном этапе можно задуматься об услугах регистратора – т.е. человека, который забирает документы, едет в Росреестр или МФЦ, сдает их на регистрацию, а потом привозит обратно и возвращает клиенту.
Список специалистов, предлагающих услуги, можно спросить у кредитного менеджера в банке или самостоятельно найти в интернете. Данная услуга удобна, поскольку процесс оформления документов довольно длительный, часто затягивается, если одна из сторон забыла какую-то бумагу, плюс отсрочки в связи с личной занятостью, очередями, банальным концом рабочего дня в кадастровой палате и необходимостью на следующий день стоять очередь заново.
После того как сделка зарегистрирована, заёмщик получает и ключи от заветного жилища (если, конечно, речь не идёт о долевом строительстве, где объект ещё не сдан в эксплуатацию), и обязательство по выплате ипотечного кредита по установленному графику.
Загрузка...
