При оформлении жилищного кредита заемщик может столкнуться с рядом нюансов, о которых желательно знать заранее, чтобы обеспечить достойные условия оформления и погашения кредита, а также обезопасить сделку от возможных рисков.
Что нужно знать при оформлении ипотеки
Если вы решились оформить жилищный заём, возвратность кредита должна быть обеспечена залогом приобретаемого имущества. Чтобы не остаться без денег и жилья, необходимо уделить особое внимание двум основным моментам: пунктам договора и чистоте сделки.
Пункты договора
Правильней будет говорить о двух договорах, поскольку в рамках ипотеки, помимо кредитного соглашения, заключается еще и договор залога. Перед подписанием ипотечной документации обращать внимание нужно на следующие моменты:
- Ограничения, которые могут устанавливаться банком в отношении прописки, возможности сдачи заложенного жилья в аренду и проведения капитального ремонта. Кроме того, ограничения могут быть введены и в отношении досрочного погашения: по сумме, срокам и частоте вносимых досрочных платежей.
- Сборы и комиссии, большинство из которых признаны незаконными. Банковские учреждения по-прежнему продолжают их включать в договора, давая им немного другое название.
- Страхование. Это дополнительные расходы заемщика, по которым также могут устанавливаться всевозможные ограничения: оформление полиса только в аккредитованных при банке компаниях, увеличение размера процентной ставки при отказе от страховки, требование застраховать риск утраты права собственности и т.п. (подробнее: об обязательном и добровольном страховании при ипотеке).
- Описание предмета залога. Оно должно быть максимально подробным и точным, без двусмысленных определений. Идентификация заложенного имущества должна совпадать в обоих договорах.
- Возможность снижения процентной ставки в титульном периоде. Если банк не снижает размер процентов после оформления права собственности, ипотечный кредит будет проигрывать другим банковским предложениям.
- Право банка на одностороннее изменение процентной ставки. В случае дефолта такое условие договора может оказаться катастрофой для заемщика.
- Досудебное изъятие. По закону заложенное жилье должно изыматься по решению суда. Но если в договорах ипотеки прописано право банка на досудебное изъятие, приставы могут реализовать имущество и без решения суда.
- Подсудность споров. Все судебные разбирательства должны проводиться по месту проживания должника.
Изучать проект договора и озвучивать претензии к тексту нужно заранее. В момент подписания банк уже не станет менять прописанные в нем условия.
Чистота и сумма сделки
Для того чтобы стать полноценным владельцем жилой площади, недостаточно просто взять ипотеку и погасить ее. Важно досконально проверить как самого продавца, так и покупаемую квартиру на предмет юридической чистоты: в случае, если вдруг появится гражданин, права собственности которого были нарушены, сделка будет признана недействительной. Взыскать полную сумму расходов с продавца не всегда представляется возможным. Вот и остается заемщик и без жилья, и без денег.
Чтобы избежать подобной ситуации, лучше потратить еще немного денег и нанять грамотного риелтора, который сможет проверить законность сделки и отсутствие заинтересованных лиц. С той же целью желательно выбирать оценщиков, страховые компании и застройщиков из списка тех, что аккредитованы при банке. Ведь в этом случае банк проделал для вас огромную работу – проверил контрагента на добросовестность. Кроме того, банковский список одобряемых организаций не так скуден, как о нем привыкли говорить. Например, в Сбербанке в него входит более 1 500 компаний.
И еще один важный момент касается договорной стоимости жилья. Если помещение находится в собственности менее 3 лет, его продажа подлежит налогообложению по НДФЛ. Для снижения суммы многие продавцы входят с покупателями в сговор, указывая в договоре купли-продажи меньшую стоимость. В отношении же ипотеки такая ситуация недопустима, поскольку банк кредитует объект в зависимости от цены, указанной в договоре. Потому прежде, чем вносить задаток и собирать пакет документов, поинтересуйтесь у продавца, согласен ли он озвучивать реальную стоимость продажи.
Особенности «первички» и «вторички»
Помимо района проживания и его транспортной доступности важно учесть особенности первичного и вторичного рынка жилья.
Итак, для вторичного рынка характерны следующие нюансы:
- Разноплановое окружение. В одном многоквартирном доме могут встретиться не просто люди разных поколений и устоев, но и с кардинально отличающимся уровнем жизни и доходов.
- Как правило, вторичный ранок представлен домами старой постройки, в большинстве которых изношены инженерные сети. Кроме того, планировка в них однотипная и не отвечающая современным веяниям.
- Можно выбрать район с той инфраструктурой, которая вас полностью устраивает.
И самая главная особенность (она же – плюс) вторичного жилья состоит в возможности безотлагательного заселения в приобретенные квадратные метры. В отличие от новостроек, в которых сначала нужно делать грандиозный ремонт.
Новостройки обходятся всегда дешевле, но у них есть 3 основных минуса:
- невозможность немедленного заселения;
- дополнительные затраты на хороший ремонт (иначе в квартире просто нельзя будет проживать);
- риск затягивания сроков строительства или банкротство застройщика.
В то же время у новостроек есть огромный плюс – современные технологии и материалы. Инфраструктура со временем «догонит» уже заселенные районы, но и здесь есть небольшой риск – вряд ли застройщик предупредит, что в скором будущем рядом начнут строить какой-нибудь завод, вокзал, аэропорт и т.п.
Плюсы и минусы ипотеки
Основной плюс жилищного займа – это возможность приобрести квартиру прямо сейчас, а не копить годами, рискуя потерять часть средств в результате инфляции. К остальным преимуществам можно отнести:
- Равенство сумм по уплате кредита и арендных платежей. Если у семьи нет собственной жилой площади и она является нанимателем жилого помещения, то размер арендной платы в большинстве случаев будет равен ипотечному взносу. Только в первом случае вы выплачиваете средства постороннему человеку, а во втором – платите за собственные квадратные метры.
- Рост стоимости жилья. При нынешних темпах увеличения стоимости квартир накопить на собственное жилье получается не у многих.
- Налоговые вычеты. Получив возмещение от государства за приобретение жилья, а также по уплате процентных платежей, можно быстрее рассчитаться с кредитом.
Наряду с преимуществами у ипотеки, существует и ряд недостатков:
- Необходимость внесения первоначального взноса, которым располагает не каждая семья.
- Высокая переплата. Несмотря на небольшие ставки, общая переплата по кредиту получается огромной за счет длительного срока кредитования.
- Не каждое жилье банк примет в залог. Например, если вашей платежеспособности не хватает на приобретение нормальной квартиры, и вы «наскребли» только на комнату в коммуналке, есть риск, что такое обеспечение будет неудовлетворительным для банка. Возможно, придется предоставлять дополнительный залог.
- Дополнительные платежи, которые увеличивают и без того немаленькую переплату: страховые взносы и оценка имущества.
- Ипотечное жилье нельзя продать или обменять без разрешения банка. А такое разрешение он вряд ли когда-то выдаст.
Кроме всего прочего, ипотека – это постоянное ощущение долга на протяжении многих лет. Некомфортное состояние, с психологической точки зрения.
Какие риски сопряжены с ипотечным кредитом
Сразу скажем, что рискуют здесь обе стороны: и банк, и заемщик. Для банка риск выражается в первую очередь в вероятности неплатежей со стороны клиента. В этом случае кредитная организация непросто не получает своевременные взносы, но и теряет запланированные доходы. А ведь те средства, которые были выданы на жилищный заём, не взялись из ниоткуда. Банк тоже взял их в долг и под проценты.
Процентный риск для финансовой организации не менее важен, чем кредитный. Если на межбанковских рынках происходит колебание курсов, банк может оказаться в приличном убытке. Покрывать этот риск кредитные организации стараются за счет установления плавающей процентной ставки по ипотеке.
И последний – риск ликвидности. Если недобросовестных или неплатежеспособных заемщиков окажется много, банк не сможет исполнять свои обязательства перед контрагентами.
Заемщик рискует не меньше банка. Для него опасность представляют следующие моменты:
- Утрата квартиры. В случае длительной просрочки банк может через суд реализовать заложенное имущество.
- Изменение курса валют. Если ипотека оформлена в иностранной валюте, ежемесячный платеж может сильно возрасти при повышении ее курса.
- Одностороннее изменение банком условий кредитования. Именно поэтому чуть выше рекомендовалось обращать внимание на то, что написано в договоре.
- Требование досрочного возврата средств. Если банк в каких-либо действиях заемщика усмотрит нарушение кредитного соглашения, он может потребовать вернуть всю сумму.
- Непредвиденное затягивание сроков сдачи жилья или заморозка стройки.
Кроме всего прочего, всегда присутствует риск утраты права собственности. Если на этапе подбора квартиры заемщик пренебрег дополнительными проверками продавца и покупаемого жилья, сделка может быть признана недействительной. А добросовестное приобретение еще надо доказать в суде.
Загрузка...
