Совмещение и взаимозаменяемость военной и гражданской ипотеки не запрещены законом. Однако на практике эти схемы еще не отработаны и редко применяются банками.
Чем отличается военная ипотека от гражданской
Главная разница заключается в принципах оформления права собственности. Жилье, приобретенное в рамках обычной ипотеки, считается совместно нажитым имуществом и может быть оформлено в общую долевую собственность членов семьи. При использовании в кредитном проекте средств материнского капитала такое право долевой собственности перетекает в обязанность: после погашения займа владельцами жилья становятся даже несовершеннолетние дети.
Военная же ипотека подразумевает обеспечение жильем самого военнослужащего. Поэтому ипотечная квартира (или дом) оформляется в индивидуальную собственность участника НИС. Второй супруг не вправе претендовать на выделение ему доли даже после развода, хотя судебная практика показывает, что побороться за это стоит.
Остальные отличия в этапах оформления и погашения ипотечного кредита и касаются:
- Процентной ставки. По военной ипотеке она, как правило, ниже за счет гарантии погашения долга со стороны государства.
- Максимальной суммы кредита. В рамках военной ипотеки она ограничивается размером средств, которые может получить участник НИС за все время службы. По гражданским проектам сумма займа рассчитывается в зависимости от платежеспособности клиента.
- Значимости заработка. Если в гражданской ипотеке справка о доходах – один из ключевых документов, влияющих на принятие решения, то для военнослужащих размер доходов не относится к решающим показателям.
- Пакета документов. Стандартный набор сведений дополняется свидетельством участника НИС при оформлении займа военнослужащим.
- Требований к недвижимости. Обычный кредит «подчиняется» только требованиям банка, в то время как заём для военных должен соответствовать и условиям, выдвигаемым «Росвоенипотекой».
Можно ли обычную ипотеку перевести в военную
Конечно, такая возможность существует. Более того, она официально закреплена в правилах НИС. Однако на практике погашение, уже существующего кредита за счет средств государства, возможно лишь при достижении соглашения между банком и «Росвоенипотекой». И если последняя с большой долей вероятности одобрит сделку, то финансовой организации такая переквалификация кредита невыгодна по 2 причинам:
- В случае перевода ипотеки в военную банк должен будет снизить процентную ставку. В противном случае «Росвоенипотека» вряд ли согласится оплачивать кредит.
- При одобрении сделки у приобретенного жилья появится второй залогодержатель в лице государства.
Таким образом, переквалификация обычной ипотеки в военную возможна, но не может быть реализована без согласия банка. В 2020 году ситуация с банками такова: ВТБ разрешает воспользоваться средствами НИС только для полного досрочного погашения ипотечного займа, «Россельхозбанк» обещает рассматривать поступающие заявки в индивидуальном порядке, а Сбербанк воздерживается от комментариев.
Возможности объединения ипотек
Погасить ипотечный долг за счет средств НИС можно полностью, если накопленная на специальном счете сумма способна перекрыть существующий долг. Если же имеющихся денег недостаточно для полного закрытия кредита, ипотеку можно переоформить в военную – дополнительным соглашением.
При этом в обязательном порядке должны выполняться следующие условия:
- ипотека должна быть оформлена исключительно на военнослужащего, без привлечения созаемщиков;
- банк согласен на изменение условий;
- сделка одобрена «Росвоенипотекой»;
- средств, которые уже накопил и еще накопит участник НИС, будет достаточно для надлежащего исполнения кредитного договора.
Загрузка...
